• Місто Київ знаходиться на першому місці серед інших міст по показнику кількості будівництва житлових комплексів та офісних бізнес центрів в Україні. Карантинні обмеження, жорсткість яких змінювалась ситуативно через призму кількості хворих на COVID-19, з березня 2020 року по сьогодні вплинули на столичний ринок нерухомості. В більші мірі знизилися розмір орендних ставок для офісів та практично не зменшились ставки для житлової нерухомості. Карантин посадив усіх на робочі місця по домівках, бізнес-центри спорожніли, проте житлова нерухомість практично залишалась стабільною. В той час як більшість власників нежитлових приміщень надавали орендарям канікули або вдвічі зменшували орендні ставки, власники квартир практично не відчули падіння ринку.

    Інвестування у квартиру під оренду в столиці на сьогодні є більш прибутковою та менш ризиковою ніж відкриття депозиту в банку або придбання цінних паперів у вигляді облігацій внутрішніх державних позик. Середня банківська депозитна ставка в гривні становить 7-9%, в той час як інвестиційний прибуток від оренди житла може сягати 15% в доларах, за умови залучення експертів юристів з інвестиційної діяльності. У Європейських країнах вказані ставки вдвічі менші, а тому до нас постійно звертаються нерезидента з метою отримання послуг кваліфікованого юриста з інвестиції у нерухоме майно.

     

    Інвестування у житлову нерухомість для нерезидента може відбуватися шляхом:

    • укладення інвестиційних договорів у новобудови (продаж майнових прав або деривативів)
    • нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу на вторинному ринку
    • участі на відкритих торгах (у разі перемоги оформлюється протокол, пізніше реєстратором видається витяг).

    Чинним законодавством для нерезидентів не встановлене жодних обмежень для укладання подібних угод.

    Іноземець для укладення угод з придбання активу повинен перебувати на території держави на законних підставах. Звичайно, простіше буде за наявності посвідки на тимчасове або постійне перебування, але ця умова не є обов’язковою. Головне щоб такий іноземець мав при собі дійсний паспортний документ з відміткою прикордонної служби про дату перетину кордону. Такий паспорт підлягає перекладу на українську мову.

    Так як облік платників податків ведеться за податковими номерами, тому для здійснення майбутніх фінансових операцій іноземець повинен отримати ідентифікаційний номер. Процедура присвоєння номеру є не складною, а питання вирішуються в податкових органах протягом 3 днів.

    Наголошуємо, що будь-який іноземець користується правами, у тому числі інвестиційними нарівні з громадянами України.

    Наступним питанням після вибору оптимальної схеми інвестування є спосіб розрахунків. Можливим варіантом є переказ за допомогою міжнародної платіжної системи SWIFT з рахунку іноземця на рахунок продавця. Вартість переказу приблизно становить від 0,5 до 2%. У випадку необхідності часткового розрахунку з продавцем у готівковій формі, іноземець може відкрити рахунок в Україні та отримати кошти у відділенні банку. Нагадуємо, що усі розрахунки по угодам здійснюються в національній валюті – гривні, тому переказавши іноземну валюту на рахунок продавця потрібно здійснювати конвертацію. У разі перетину іноземцем кордону підлягає обов’язковому письмовому декларуванню митним органам переміщення валютних цінностей у сумі, що дорівнює або перевищує еквівалент 10 тисяч євро.

    Як правило послуги інвестиційного юриста можуть включати перевірку продавця та об’єкту продажу з питань наявності обмежень та заборон; перевірку заборгованості з обслуговування об’єкта продажу та зареєстрованих за адресою осіб; замовлення і отримання оцінки вартості та технічного паспорту об’єкта. У випадку інвестиції у новобудову аналіз ризикових моментів ширший та додатково включає: законність забудови, права землекористування та наявність судових справ в яких бере участь замовник будівництва.

    Тепер розберемо витрати при оформленні придбання нерухомості у стандартний спосіб – нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу.

    • Зазвичай витрати за послуги нотаріуса щодо оформлення документів та 1% мита сплачуються сторонами угоди порівну;
    • Сума податку з доходу від продажу та військовий збір (1-5% та 1,5%) залишається за продавцем.
    • Самостійно іноземець покупець сплачує лише пенсійний фонд (1%).

    Проте законність вимагати від особи, яка придбаває житло вперше на території держави сплати пенсійного сумнівна. Адже такий виняток прямо передбачений у законодавстві, а вказана умова може бути підтверджена належними доказами особистою заяво особи та відомостями з єдиного реєстру речових прав. Грамотні нотаріуси у разі подання їм необхідних документів, не вимагають сплати пенсійного фонду. Тобто витрати покупця іноземця на придбання практично відсутні.

    Треба взяти до уваги, що у майбутньому у разі продажу іноземцем нерухомості податок за прибутку буде становити 18%. Тому для оптимізації податкового навантаження, за умови планування заробітку на перепродажі нерухомості, буде вигідно оформлювати об’єкт у власність юридичної особи, засновником якої буде виступати нерезидент. А здійснювати продаж нерухомості шляхом продажу корпоративних прав у цій компанії.

    Придбавши нерухомість, кваліфіковані юристи допоможуть звернутися до організацій які обслуговують будинок і надають комунальні послуги для укладання договорів від імені нового власника. Іноземному інвесторові не потрібно займатися рутинними справами, адже юрист з нерухомості на підставі довіреності може виконати не лише це доручення, а супроводить укладення договору оренди та налагодить оптимальну модель отримання чистого прибутку від здавання майна.

     

    Щодо податку з нерухомості, то радимо не поспішати із зверненнями в податковий орган. Адже саме податківці зобов’язанні здійснити нарахування та повідомити про необхідність сплати податку. Наразі адміністрування податку з нерухомості працює з перебоями навіть для резидентів.

    Строк давності для стягнення податку не може перевищувати 3 років. Підхід для оподаткування нерухомості іноземців тотожний як для громадян. Проте інформувати податкову чи подавати будь-які звіти не потрібно.

    Київською міською радою встановлено ставку податку з 1 кв.м. у розмірі 1,5% до мінімальної заробітної платні на початок 2021 року (6000 грн.)

    Пільга зі сплати податку: для квартири незалежно від їх кількості – на 60 кв. метрів. Таким чином, для прикладу: якщо у володінні одна квартира площею 100 кв. м. нарахування податку за 2021 рік має наступний вигляд:

    100 кв.м. – 60 кв.м.  = 40 м.кв.  – об’єкт оподаткування.

    40 кв.м. * 90 грн. = 3600 грн. – сума податоку за рік.

    Факт придбання у власність іноземцем нерухомості не може бути підставою для отримання посвідки на право тимчасового чи постійного проживання. Одним із приводів отримання тимчасової посвідки є заснування іноземцем компанії з статутним капіталом розміром не менше еквіваленту 100 тис. Євро. Нерухомість може бути внесена у статутний капітал після її придбання на ім’я іноземця.  Радимо не розглядати таку пільгу для вирішення питання отримання тимчасової посвідки як значущий аргумент. Адже існує декілька інших законних, а найголовніше простіших і дешевших способів отримання посвідки. Повторюємо оформлення нерухомості на компанію доцільно за умови короткострокових планів її перепродажу у перспективі.

    Юристи готові запропонувати легальні моделі виведення чистого прибутку нерезидента від здавання в оренду нерухомого майна в межах до 3% від отриманого доходу.

    За загального підходу дохід у вигляді орендної плати оподатковується за ставкою 18 та діють жорсткі валютні обмеження. Наші спеціалісти мають відпрацьовані моделі оптимізації виведення придутку. Виключно після погодження з інвестором умов та виключно в межах його доручення юристи візьмуть на себе тягар супроводження всіх бюрократичних питань з орендарями та налагодять першочергову задачу – фактичне отримання найбільшого інвестиційного прибутку.