• Результати опитування, проведеного Мінфіном, підтверджують: інвестиції в нерухомість залишаються однією з головних альтернатив депозитам. Вкладаючи заощадження в квадратні метри, українці сподіваються не тільки їх захистити від знецінення, а й заробити. Купівля квартири на ранніх етапах будівництва є також вигідним варіантом придбання нерухомості з метою поліпшення житлових умов, або ж заробляння на капіталізації, у зв’язку із підйомом ціни після введення в експлуатацію.

    Разом з тим, життя є непередбачуваним та існує ризик не тільки того що забудовник підведе, нагряне економічна криза або втрата роботи, а й всі люди – смертні.

    У цій статті ми розглянемо саме той випадок, коли фізична особа-інвестор помирає та до складу спадщини входять майнові права на нерухомість. Як бути, якщо будівництво будинку не закінчене, а права на нерухомість не оформлені до кінця? Спадкоємці постають перед юридичними проблемами переоформленням майнових прав на себе. Для вирішення комплексу питань зі спадкування інвестиційних прав потрібно перш за все звернутись до кваліфікованого адвоката, який зможе знайти вигідне рішення проблеми свого клієнта.

    Спочатку дамо невелику довідку визначення законодавством термінів. Відповідно до ч. 2. ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестори – суб’єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об’єкти інвестування.

    Згідно ч. 5 ст. 7 даного Закону інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об’єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Об’єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь яке майно, а також майнові права (ст.4 Закону). Статтею 9 вищевказаного Закону передбачено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

    В ситуації спадкування та поділу інвестиційних прав на будівництво існують варіанти вирішення як в руслі мирного права, так і в руслі судового спору.

    За загальним правилом, до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Квартира є об’єктом інвестування в об’єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва об’єкта та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права на нерухомість. Якщо за життя спадкодавець не набув права власності на нерухоме майно, то спадкоємець також не зможе оформити власність у порядку спадкування. До спадкоємця переходять лише визначені майнові права, які належали спадкодавцеві на час відкриття спадщини.

    Цивільним законодавством передбачено, що об’єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Об’єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід’ємними від фізичної чи юридичної особи.

    Верховний Суд України у своєму рішенні від 2 жовтня 2013 року у справі №6-98цс13 висловив правову позицію згідно якої виконання грошових зобов’язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об’єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт.

    Тепер спробуємо пояснити це на життєвому прикладі, аби було простіше зрозуміти, що означають ці юридичні норми.

    Один із варіантів інвестування в будівництво – це укладення договору купівлі-продажу майнових прав (далі – договір) на придбання квартири в житловому будинку. Отже, особа що померла, уклала такий договір, однак будинок знаходиться ще на стадії будівництва, а оплата майнових прав відбудеться тільки після повної сплати внесків. Оплата майнових прав здійснювалась за умовами договору щомісячно протягом, наприклад, трьох років.

    Вирішення даної ситуації можливе двома шляхами в залежності від кола спадкоємців, їх цілей та можливостей. Так, договір може бути припинено у зв’язку зі смертю інвестора, тобто спадкодавця. В такому разі забудовник має повернути спадкоємцям вже внесені кошти за квартиру. У разі якщо замовник будівництва не має наміру повертати кошти, то захист прав спадкоємців може бути здійснено у судовому порядку.

    Другим варіантом вирішення може бути таким, що права і обов’язки за договором перейдуть до правонаступника покупця. Що стосується бажання забудовника «співпрацювати» з новими покупцями чи то покупцем, то звісно однозначної відповіді тут не буде. Як показує практика, кожного разу одна й та сама ситуація може бути вирішена абсолютно по-різному, залежно від рівня надійності забудовника впродовж конкретного проміжку часу, поточних взаємовідносин сторін, можливості покупця (його правонаступників) щодо виконання взятих на себе зобов’язань, намірів сторін стосовно вирішення проблемної ситуації, тощо.

    Спадкоємцям потрібно звернути увагу на умови договору інвестування, зокрема на те якими документами підтверджується повна сплата за об’єкт та чи передбачено витрати на користь забудовника, у разі заміни інвестора його правонаступником. Зазвичай в договорах зазначено те, що його дія припиняється у разі смерті покупця. Як правило зовсім не врегульовано порядок правонаступництва. Згідно з новелами цивільного права, зобов’язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою та у зв’язку з цим не може бути виконане іншою особою. Також, відповідно до зазначеної статті, зобов’язання припиняється смертю кредитора, якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою. За договором покупець виступає і як боржник (за власним зобов’язанням сплачувати вартість майнових прав), і як кредитор (за зобов’язанням забудовника передати покупцю майнові права на квартиру та саму квартиру).

    Укладення додаткової угоди з правонаступником є правом забудовника, а не обов’язком. Тим не менш, після звернення до нього з такою пропозицією, він повинен припинити дію договору та повернути спадкоємця кошти інвестора або ж укласти додаткову угоду про правонаступництво на підставі успадкованих майнових прав. Нічого не роботи забудовник не може, тоді це буде грубим порушенням прав спадкоємців, у зв’язку із чим останні можуть подати перспективний позов з додатковими вимогами про стягнення штрафних санкцій за прострочення повернення коштів.

    Варто зазначити, що практика оформлення правонаступництва за подібними договорами у таких ситуаціях не є новою для вітчизняних забудовників, адже деякі з них вже зіштовхувалися з подібними випадками, мають певний досвід та відповідні напрацювання. Однак чи є переоформлення вигідним для спадкоємців, як змусити забудовника укласти договір із спадкоємцями та не продати квартиру двічі?

    Адвокати в м. Київ вчасно нададуть Вам кваліфіковану юридичну допомогу, а саме проаналізують умови договору, за вашим дорученням проведуть переговори з забудовником щодо можливого відстрочення платежів, вирішення для клієнта в позитивному для нього ключі та орієнтовано на його мету ситуації, що склалася. За необхідності, звернуться до суду з метою накладення арешту на майнові права, що унеможливить їх подвійний продаж.

    Паралельно спілкуванню із забудовником необхідно звернутися до нотаріуса з метою відкриття спадщини, заведення спадкової справи та встановлення складу спадщини. Для цього необхідно подати нотаріусу за місцем проживання померлого в межах 6-місячного строку з моменту смерті покупця та скласти заяву про прийняття спадщини.

    Отже, після отримання свідоцтва про право на спадщину у тому числі на майнові права за договором інвестування, фінальним кроком буде подання копії такого свідоцтва забудовнику для підтвердження підстав для правонаступництва. І звичайно формалізація самого правонаступництва – укладення між спадкоємцем та забудовником відповідного договору, за яким до правонаступника за законом переходять всі права та обов’язки покупця за договором.

    Розглянемо випадок коли спадкоємців за законом декілька, оскільки він може мати теж кілька варіантів. По-перше, спадкоємці домовляються між собою та можливо подають нотаріусу заяви про відмову від спадщини на користь когось одного. По-друге, всі спадкоємці складають заяви про прийняття спадщини та спільно спадкують все майно (включаючи права та обов’язки) померлого – у такому випадку подальший розвиток справи ускладнюється встановленням порядком користування спільним майном. По-третє, всі спадкоємці складають заяви про прийняття спадщини та укладають між собою договір про розподіл спадкового майна – у такому випадку кожен зі спадкоємців може отримати ту частку спадкового майна, яка його цікавить. Варто зазначити, що укладення подібного договору має відбутися до видачі нотаріусом свідоцтва про спадщину.

    Необхідно також пам’ятати про деякі особливості оформлення спадщини. У випадку, якщо будь-хто зі спадкоємців протягом встановлених 6-ти місяців не подав нотаріусу заяву про прийняття спадщини, він вважається таким, що не прийняв спадщину. Спадкоємець, який на момент смерті спадкодавця постійно проживав зі спадкодавцем вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом зазначених 6-ти місяців не заявив про відмову від спадщини. У випадку неможливості спадкоємця особисто прибути до нотаріуса, заява про прийняття спадщини або про відмову від неї (підпис спадкоємця має бути засвідчений нотаріально) може бути надіслана нотаріусу засобами поштового зв’язку.

    В судовому порядку право власності на спадкове майно підлягає захисту шляхом його визнання у разі, якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (ст. 392 ЦК України) та є винятковим способом захисту, що має застосовуватися, якщо існують перешкоди для оформлення спадкових прав у нотаріальному порядку, в тому числі й у випадку визначення судом за позовом спадкоємця додаткового строку для прийняття спадщини.

    На сьогоднішній день спадкові спори займають доволі велику частку справ у цивільному судочинстві. Зазвичай, труднощі виникають при вирішенні конфліктних ситуацій між спадкоємцями. Досить часто подібні питання вирішуються в судовому порядку. Врегулювати або допомогти вирішити спір між спадкоємцями також краще доручити грамотному адвокату. Адвокат допоможе з визначенням вагомих підстав, за допомогою яких можна обґрунтувати свою позицію. Зрештою у спорі із забудовником, за умови що будинок добудований, а з спадкоємцем не укладається договір про правонаступництво та не передається нерухомість за актом, будуть потрібні послуги адвоката щодо визнання права власності на майно.

     

    У разі розлучення та поділу квартири, яка знаходиться в новобудові на стадії будівництва також важливо зважити всі юридичні нюанси. Майнові права на квартиру за інвестиційним договором є класичним майном згідно з цивільним законодавством. Як правило, інвестиційний договір укладається в інтересах сім’ї, саме тому це майно є спільною сумісною власністю.

    Тут також можна віднайти варіанти мирного врегулювання розподілу спільного майна та судового порядку вирішення справи.

    Дружина та чоловік за взаємною згодою можуть укласти між собою договір поділу спільно набутого майна. В такому договорі варто буде приділити увагу тому що кошти, які вносилися в якості інвестування в будівництво мали правовий статус особистої приватної власності. Паралельно потрібно обов’язково звернутися до забудовника та здійснити заміну сторони у договорі купівлі-продажу майнових прав.

    Судова ж практика по такій категорії справ мінлива і постійно з’являються нові роз’яснення. Ключовими моментами на які потрібно звернути уваги є час сплати коштів за інвестиційним договором та джерело походження коштів (особисті чи спільні). Вирішуючи спори між подружжям про майно, необхідно встановити обсяг спільного нажитого майна, наявного на час припинення спільного ведення господарства, з’ясувати джерело та час його придбання. При поділі майна враховуються також борги подружжя та правовідносини за зобов’язаннями, що виникли в інтересах сім’ї. Натомість деякі суди не розглядають майнові права як спільну сумісну власність та вважають, що інвестиційний внесок не є об’єктом права спільної сумісної власності, в розумінні, як передбачено статями 368, 369 ЦК України, а можу бути спільним з моменту державної реєстрації у майбутньому.

    Звертаємо увагу на тому, що забудовники в деяких інвестиційних договорах та договорах купівлі-продажу майнових прав прописують застереження про те, що внесені кошти є особистими приватними. Це пов’язано з тим, що для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово. В даному випадку інвестиційний договір буде укладатися з юридичної особою, а тому має бути в письмовій формі, його нотаріальне посвідчення законом не вимагається. Якщо ж такої згоди від іншого з подружжя інвестор не вимагає, а в договорі буде зазначено, що внесені кошти є особистою приватною власністю, то є досить великі перспективи довести в суді, що майно набуте за таким договором не є спільною сумісною власністю подружжя. Разом з тим, є інша судова практика, яка полягає в тому, що при укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Очевидно, що такий договір не підпадає під дрібний побутовий правочин, а кошти вносили у період шлюбу. Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди. Або подати позов про визнання спільною сумісною власністю майнових прав на квартиру. Задоволення такого позову буде своїм наслідком передання забудовником квартири після завершення будівництва в рівних часках.

     

    Придбання нерухомості у забудовника можливе також шляхом укладення нотаріально посвідченого попереднього договору купівлі-продажу. В такому разі нотаріус обов’язково бере нотаріально згоду у другого з подружжя на його укладання. Цікаво відмітити, що нотаріус в будь-якому разі має отримати письмову заяву від особи, яка укладає нотаріальний договір, тобто навіть якщо це особисті кошти (наприклад: подаровані, позичені, успадковані) потрібно викласти цей факт у заяві, що залишається у нотаріуса. Відсутність такої заяви може стати приводом для доказування в суді про те, що придбана нерухомість належить до спільної сумісної власності подружжя.

    Разом з тим, дружина і чоловік мають право на поділ майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, незалежно від розірвання шлюбу, тобто можуть укласти між собою шлюбний договір і вказати в ньому правовий режим майна. У разі судового спору про поділ спільної сумісної власності, якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим, співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

    І нарешті, інвестиційний договір може укладатись шляхом придбання іменних цільових облігації під житло, відповідно до яких в подальшому можна отримати житло. Спільною сумісною власністю подружжя, зокрема, можуть бути: грошові кошти, облігації та інші цінні папери. Як вже зазначалось суди притримуються позиції про те, що вирішуючи спори між подружжям, необхідно встановлювати обсяг всього спільно нажитого майна наявного на час припинення спільного ведення господарства. До складу майна, що підлягає поділу включається загальне майно подружжя, наявне у нього на час розгляду справи, та те, що знаходиться у третіх осіб. За загальним правилом цінні папери (облігації) можуть визнаватися спільною сумісною власністю подружжя. Проте в залежності від умов конкретного договору придбання облігацій та джерела походження коштів, адвокати з сімейного права знають як можливо відійти від рівності часток та визнати у суді такі майнові права особистими приватними. При поділі майна враховуються також борги подружжя та правовідносини за зобов’язаннями, що виникли в інтересах сім’ї.

    Отже, не буває юридичних завдань котрі не можна вирішити, проте у справах з майновими правами існую багато підводних каменів, котрі можуть використовуватися адвокатами по-різному. Потрібно лише залучити до справи досвідченого адвоката, який проаналізує саме ваш випадок та розробить найбільш ефективну стратегію захисту прав.