• У розглядуваній статті маємо за мету висвітити особисте ставлення до практично-правових способів захисту речових прав на нерухоме майно громадян і суб’єктів господарювання. Впевнені у тому, що класичні теоретико-правові знання про зміст добросовісності набувача, порядок подання негаторного чи віндикаційного позову, судове визнання договору недійсним з переліку підстав у цивільному кодексі є загальновідомими. Інтерес громадян до них не такий великий, адже вони застосовуються адвокатами, юристами з нерухомості постфактум. Вважаємо, що у існуючій системі державної реєстрації речових прав наявні слабкі місця, а шахраї все частіше використовують поряд з банальним підробленням письмових документів і печаток – незаконні дії з використанням комп’ютерної техніки та спеціального програмного забезпечення.

    Як відомо з 2013 року почав працювати  Державний реєстр речових прав на нерухоме майно – єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів таких прав. Відомості, що містяться про права власності є відкритими, а інформаційні довідки про майно, отримані через сайт в електронному вигляді, носять однакову юридичну силу з паперовими носіями.

     

    Попереджувальних засобів запобігання шахрайським діям відносно нерухомого майна можна умовно поділити на: внесення та оновлення відомостей у реєстрі, постановка об’єкта на електронний контроль, умовні обмеження об’єкта на користь дружніх осіб, обмеження керівника суб’єкта господарювання щодо розпорядження майном. У разі захоплення вашого майна, необхідно використовувати засоби повернення ситуації у первісний стан, а саме: оскарження до Міністерства юстиції, притягнення до кримінальної відповідальності та подання в суд цивільних, адміністративних і господарських позовів. Успішність та оперативність повернення власності буде напряму залежати від якісної профілактики про що описано нижче.

    Отже об’єкти нерухомого майна, права на які набувались після 2013 року, обов’язково містяться в реєстрі речових прав.  Право власності до цього часу в основному переходило на підставі нотаріально посвідчених правочинів, що підлягали реєстрації в Бюро технічної інвентаризації.

    Законодавчо встановлено обов’язок державного реєстратора під час проведення державної реєстрації прав, що виникли до 01 січня 2013 року запитувати від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, якщо відповідні документи не були подані заявником. Іншими слова реєстратор повинен скласти запит або отримати письмове підтвердження від власника про відомості з реєстраційних книг БТІ щодо права власності.

    Звертаємо увагу, що Тимчасове положення про порядок реєстрації права власності на нерухоме майно, чинне на той період часу, зобов’язував ДП «Інформаційний центр» до червня 2004 року внести зміни в програмне забезпечення, а БТІ вносити відомості в електронний реєстр права власності на нерухоме майно. По факту у місті Києві даний реєстр запрацював у нормальному режимі лише з початку 2008 року, а в інших містах у проміжку з 2004 по 2007 рік. Станом на сьогодні «старий» електронний реєстр права власності став частиною нового реєстру речових прав, тобто реєстратори мають до нього доступ.

    Таким чином, перш за все рекомендуємо всім суб’єктам права власності пересвідчитися у тому, що наявний розділ в Реєстрі речових прав та відомості відповідають характеристикам об’єкту (анкетні дані суб’єкта, площа, тип та адреса). Для цього перевірити власні об’єкти з реєстру за своїми анкетними даними – kap.minjust.gov.ua, а в разі неточностей звернутися до реєстратора або приватного нотаріуса за місцезнаходженням майна. Звертаємо увагу, що чинний порядок проведення державної реєстрації досить детально регламентований та передбачає можливість внесення виправлень, у тому числі наприклад зміну типу майна (вид об’єкту нерухомого майна з типу «магазин» на «стоматологія»).

     

    Якщо у Вас на руках наявний витяг або інформаційна довідка з реєстру речових прав та відомості в ній коректні, наступним профілактичним заходом є підключення послуги, що надає можливість власнику отримувати миттєві повідомлення про вхід будь-якого реєстратора до розділу реєстру. Дана послуга фактично надає можливість постановити об’єкт нерухомого майна на контроль. Отримана інформація дасть змогу своєчасно звернутися власнику до міністерства зі скаргою, а також до управління поліції із заявою про злочин.

    Сервіс надається компанією «Ліга Закон» спільно з Державним підприємством «Національні інформаційні системи» та передбачає два варіанти – отримання повідомлення про зміну статусу об’єкта, що коштує 30 грн. на місяць та отримання повідомлення про початок реєстраційної дії вартість 300 грн. на місяць.

    Нагадаємо, що скарга на рішення, дії чи бездіяльність державних реєстраторів має бути подана до територіального органу Мін’юсту за місцем здійснення діяльності таким державним реєстратором протягом 30 днів з дня прийняття оскаржуваного рішення, або з моменту, коли особа дізналась або могла дізнатись про порушення її прав.

    Розглядаємо смс-повідомлення як можливість встановити факт незаконних дій, а отже виграти час. Вказаний строк оскарження почне збігати лише з моменту офіційно отриманої відповідної інформаційної довідки. Такий час буде потрібен для витребування можливо підроблених письмових документів від реєстратора та інших підготовчих дій.

    З огляду на досвід, вважаємо раціональним застосування такого контролю у наступних ситуаціях: відсутність власника майна за межами України і неможливості проведення систематичного контролю об’єкта; за великим об’єктами нежитлової нерухомості, особливо у випадку спільної часткової власності на нього; власності юридичної особи, учасники якої перебувають у довготривалому корпоративному спорі.

     

    В нашій державі випадки махінацій з реєстром нерухомості відбуваються все частіше. Саме тому правники та громадські організації зверталися до міністра з проханням удосконалити захист реєстру, оскільки фіксували сотні випадків незаконного втручання в цю базу даних.

    Комісія при Міністерстві юстиції України з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації майнових прав у 2016 році задовольнила 44% скарг про захоплення нерухомості і бізнесу. Зі слів  заступника міністра юстиції Павла Мороза «Було розглянуто по суті приблизно 500 скарг. З них близько 220 задоволено».

    Були випадки, коли хакери надсилали приватним нотаріусам листи з вірусами, після відкриття яких, ключі доступу до Реєстру опинялися у зловмисників, а ті дуже швидко змінювали дані про власників нерухомості. Непоодинокі випадки викрадання ключів у реєстраторів, у зв’язку із такими повідомленнями поліцією має бути проведена ретельна перевірки усіх обставин можливого злочину.

     

    Звертаємо увагу на те, що порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає можливість власника нерухомості подати реєстратору заяву про заборону вчинення будь-яких дій з майном, причому така заява підлягає негайному виконанню.

    Якщо зловмисник звернувся до реєстратора, який не є співучасником шахрайської схеми, з документами на проведення реєстраційної дії, у тому числі по підробленій нотаріальній довіреності, а в реєстрі значиться заборона згадана вище, такий реєстратор зобов’язаний одразу повідомити власника майна шляхом надсилання повідомлення на вказану в реєстрі електронну адресу.

    З цього слідує, що у випадку відсутності наміру в найближчій перспективі продавати нерухомість та з метою запобігання звернення із підробленими документами, буде доцільним використати спосіб вказаний вище, але найголовніше вказати актуальну адресу електронної пошти.

     

    На нашу думку одним із дієвих превентивних способів захисту може бути встановлення іпотеки щодо довготривалих грошових зобов’язань на користь дружнього особи. Таким чином у випадку незаконного відчуження об’єкту задача шахраїв ускладнюється введенням третьої фігури, а значить обсягом необхідних для підроблення документів. Встановлена державою вартість послуг нотаріуса у цьому випадку складе 1% від суми позики, а також 0,01% від суми іпотеки, але в цій частині за домовленістю з нотаріусом. Звичайно, що сума позики буде в сотні разів меншою ніж вартість заставного майна. Не буде зайвим передбачити можливість позасудового врегулювання у тексті іпотечного договору. Тоді сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки у того ж реєстратора.

     

    У ситуації з суб’єктами господарювання – у формі товариств з обмеженою відповідальністю способами захисту від санкціонованого укладення директором договору купівлі-продажу нерухомого майна та акту прийому-передачі може слугувати чітке і однозначне обмеження повноважень керівників у статуті та реєстрі юридичних осіб. Вважаємо за доцільне передбачити детальний порядок прийняття таких особливо важливих питань як відчуження нерухомого майна у статуті товариства. Такий порядок може бути ускладнений кількістю голосів для прийняття рішення, обов’язком нотаріального посвідчення підписів на протоколі та нотаріального посвідчення договорів (продажу частки у статутному капіталі та нерухомості підприємства).

     

    Даємо позитивну оцінку законопроекту 9311 про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення гарантій захисту державою права власності в частині обов’язкової перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи. Планується що перевірка буде відбуватися реєстраторами з отриманням відомостей з Державного реєстру актів цивільного стану громадян, перевірка дійсності та змісту довіреності в Єдиному реєстрі довіреності.

    Враховуючи збільшення випадків подання підроблених судових рішень, буде ефективним запровадження механізму реєстрації прав на підставі рішень судів шляхом обов’язкового отримання примірника рішення в електронному вигляді з кваліфікованим підписом судді. Таке рішення буде надсилатися у порядку взаємодії з Єдиним державним реєстром судових рішень. У реєстрі судових рішень наявні вироки у кримінальних справах відносно осіб, котрі використовуючи підроблені рішення суддів прилеглих до непідконтрольної території, подавали їх державним реєстраторам в іншій місцевості за місцезнаходженням майна, з метою переоформлення власності на користь учасників злочинної організації. Сподіваємось що з прийняттям вказаного законопроекту такий механізм цинічного відібрання власності юридично буде неможливий.

    У випадку все ж таки настання незаконних змін у реєстрі за допомогою зговору з реєстратором чи без нього – першочерговий план дій витребувати усі письмові матеріали на підставі яких вчинено дію (реєстраційну справу) та через суд накласти арешт на об’єкт з метою недопущення подальших перепродажів. Адвокати з нерухомості нашої компанії в. м. Київ готові оперативно вступити на захист Вашої нерухомості.