• Обов’язок проведення оцінки майна встановлено законом «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Найбільш частим випадком проведення оцінки для фізичних осіб є оподаткування майна.

    В усіх випадках переходу права власності на об’єкт нерухомості, крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою (тобто сторонами є члени сім’ї першого ступеня споріднення – батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені) необхідно визначити оціночну вартість об’єкта нерухомості.

    Суб’єктами оціночної діяльності згідно закону про оцінку є:

    суб’єкти господарювання – зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону;

    органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

    У випадках проведення незалежної оцінки майна (оцінка майна, що проведена суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання) складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 закону про оцінку.

    Так, звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

    Слід відзначити, що як встановлено п. 57 Національного стандарту №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. №1440, строк дії звіту (і відповідно – висновку про вартість майна, як його невід’ємної частини) вказуються оцінювачем тільки в разі потреби або у випадках, встановлених законодавством спеціально для деяких ситуацій.

    Строк дії звітів, для прикладу, у наступних ситуаціях:

    – приватизація або продаж державного або комунального майна конкурентними способами – 6 місяців з дати оцінки;

    – оренда державного або комунального майна – 6 місяців з дати проведення оцінки;

    – виконавче провадження – 6 місяців з дати підписання оцінки;

    – експертна грошова оцінка землі – 12 місяців з дати оцінки;

    – «оціночна вартість» об’єкта нерухомості, визначена для цілей оподаткування – 6 місяців з дати проведення оцінки.

    При оподаткуванні доходу від продажу об’єктів нерухомого майна відбувається порівняння ціни та оціночної вартості з метою визначення бази оподаткування на дохід фізичної особи від продажу нерухомого майна. Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку. Іншими словами, за базу для обрахування податку завжди буде братися вища ціна (чи то вказана в договорі, чи в звіт про оцінку майна). Доречно буде зазначити, що в договорі може бути зазначена ціна значно нижча ніж оціночна вартість, визначена у звіті про оцінку майна. Нижча ціна не буде мати вплив на оподаткування, однак такі випадки мають місце, коли майно потрібно швидко продати або вартість майна зазначена в договорі має вплив на подальші юридично значимі дії з ним, як то поділ майна за позовом одного з подружжя.

    Отже, суб’єкт оціночної діяльності має здійснити реєстрацію звіту про оцінку майна в єдиній базі даних звітів про оцінку. Звіт про оцінку, не зареєстрований у єдиній базі даних звітів про оцінку, без присвоєного унікального номера відповідно до вимог встановлених законодавством є недійсним.

    Єдина база даних звітів про оцінку – інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості (з метою перевірки вартості об’єктів оподаткування, внесеної суб’єктом оціночної діяльності). Єдина база даних звітів про оцінку забезпечує розміщення, створення, зберігання та оприлюднення всієї інформації про об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки), електронне визначення оціночної вартості, автоматичний обмін інформацією і документами з авторизованими електронними майданчиками та користування сервісами з автоматичним обміном інформацією, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.

    Внесення інформації зі звітів про оцінку до єдиної бази даних звітів про оцінку здійснюється суб’єктами оціночної діяльності через авторизовані електронні майданчики. Користуються такою базою оцінювачі майна, а також нотаріуси. Раніше внесення даних про оцінку та вхід до реєстру оцінки були безплатні, наразі користування авторизованими електронними майданчиками є платним. Авторизований електронний майданчик має комплексну систему захисту інформації та забезпечує реєстрацію суб’єктів оціночної діяльності, розміщення, отримання і передавання інформації та документів до єдиної бази даних звітів про оцінку з метою перевірки оціночної вартості об’єкта нерухомості, користування сервісами з автоматичним обміном інформацією, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.

    Єдина база даних звітів про оцінку повинна забезпечувати збереження та належний захист всієї інформації щодо об’єктів нерухомості, оціночна вартість яких визначається та перевіряється, можливість доступу до цієї інформації нотаріусів та контролюючих органів у межах повноважень. Належний захист інформації забезпечується шляхом автоматичного обміну інформацією та документами між єдиною базою даних звітів про оцінку та авторизованими електронними майданчиками.

    Як заявило «Українське товариство оцінювачів», з огляду на положення закону «Про доступ до публічної інформації» доступ до неперсоніфікованої інформації Єдиної бази даних звітів повинен бути відкритим, із публічним неавторизованим доступом до неї необмеженого кола осіб. Адже більшість інформації з основних державних реєстрів (наприклад, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру юросіб, Єдиного реєстру громадських формувань) є відкритою для всіх користувачів або безкоштовно, або за символічну плату.

    До бази зібрані статистичні та аналітичні матеріали. Вона, за допомогою електронного модулю звіряє «ринкову ціну» з тією, яка визначена оцінювачами у звіті.

    Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Середньо ринкова ціна подібного до об’єкта оцінки майна – ціна, еквівалентна імовірній ціні, за яку може здійснитися купівля-продаж подібного до об’єкта оцінки майна з відповідним строком експлуатації на встановлену дату оцінки. Результат електронного визначення оціночної вартості, проведеного модулем Єдиної бази застосовується в межах плюс/мінус 25 відсотків від величини індикатора. Тобто, нормативно дозволено оцінювачем здійснити відхилення при встановлені ціні об’єкта в межах 25 відсотків.

    У разі розбіжності більше ніж заплановано ФДМ, звіт оцінювача не буде прийнятий до бази, та не буде присвоєнням унікального номера. Загалом потрібно відзначити, що звіт про оцінку майна внесений до бази може мати 4 статуси: «підтверджено», «зареєстровано», «перевірено», «відмовлено». Статус «зареєстровано» отримують всі внесені звіти і в залежності від перевірки модулем електронного визначення оціночної вартості та отримання інформації під час посвідчення правочинів, нотаріусом або особою, яка вчиняє дії щодо операції з відчуження об’єктів рухомого майна, звіт про оцінку набуває статусів «підтверджено», «перевірено», «відмовлено».

    Єдина база даних звітів про оцінку здійснює моніторинг звіту про оцінку на предмет відсутності порушень при його складанні та у разі його повноти, правильності та відповідності, у тому числі відповідності оціночної вартості майна, майнових прав ринковим цінам, реєструє звіт про оцінку з присвоєнням йому унікального номера. Після присвоєння унікального номера здійснюється автоматизована ідентифікація суб’єкта оціночної діяльності.

    Суб’єкт оціночної діяльності, який не погоджується з результатами перевірки оціночної вартості єдиною базою даних звітів про оцінку, має право протягом 10 днів звернутися до Фонду державного майна України із заявою про здійснення рецензування звіту про оцінку відповідно до закону про оцінку. Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти днів.

    Під час посвідчення правочинів, для яких законодавством України передбачено отримання нотаріусом звіту про оцінку, нотаріус перевіряє реєстрацію такого звіту в єдиній базі даних звітів про оцінку та наявність присвоєного йому унікального номера.

    Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

    Можна констатувати, що цифрова революція вже навчила комп’ютери вираховувати ринкову ціну. Ми скоро побачимо, як зникне ще одна професія – оцінювач.

    І на останок слід нагадати про відповідальність, яка передбачена за внесення завідомо неправдивої інформації до бази даних звітів. На сайті Фонду державного майна України зазначається, що останнім часом склалася практика дій, коли в Єдину базу даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, вносилася завідомо неправдива інформація з імітованих звітів про оцінку для їх використання у майбутньому періоді та уникнення процедури перевірки оціночної вартості об’єкта оцінки. У разі виявлення таких фактів (інформації з імітованих звітів про оцінку), відповідна інформація буде передана за допомогою електронного модуля до правоохоронних органів для вжиття заходів за ознаками злочинів, передбачених статтями 190 «Шахрайство», 358 «Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут чи використання підроблених документів, печаток, штампів», 365-2 «Зловживання повноваженнями особами, які надають публічні послуги», 366 «Службове підроблення», 384 «Введення в оману суду або іншого уповноваженого органу» Кримінального кодексу України.

    Наразі в реєстрі судових рішень наявні непоодинокі випадки ухвалення вироків із санкцією в межах від 3 до 5 років позбавлення волі за суттєві заниження (в 5 раз) дорогих об’єктів нерухомості (від 5 млн. грн.). Для прикладу, наводимо посилання на обвинувальний вирок Бориспільського міськрайонного суду  http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64410640 у кримінальному провадження щодо обвинувачення оцінювача, який зловживаючи своїми повноваженнями оцінювача з метою отримання неправомірної вигоди для інших осіб суттєво занизив вартість об’єктів нерухомого майна. Його дії виразились в оцінці нерухомості (земельна ділянка, споруда) у сумі 5 млн. грн, коли реальна ринкова вартість становила 11 млн. грн.

    Проте одним з легальних варіантів оптимізації оподаткування можна розглядати шлях внесення нерухомого майна на баланс товариства з обмеженою відповідальністю та в подальшому можливість здійснити відчуження корпоративних прав.

    Разом з тим, з метою податкової оптимізації, юристи та адвокати готові здійснити аналіз Вашої ситуації та запропонувати законні і в той же час найбільш вигідні механізми юридичного оформлення переходу права власності на нерухоме майно.