• Спори про визнання права власності та скасування державної реєстрації права власності є одними з найбільш популярних у стінах залів судових засідань. Не дивлячись на суттєве збільшення останніми роками розмірів ставок судового збору за звернення з позовами – коли мова йде про захист нерухомості від незаконних посягань, вагань щодо звернення до адвоката практично немає.
    Здійснивши узагальнення правових питань з якими звертаються громадяни та представники юридичних осіб за правовою допомогою з проблемних питань права власності на нерухоме майно можна виокремити два пласти – вчинення дій з метою недопущення порушення права власності та судовий захист чи визнання права власності на нерухомість.

    До так би мовити превентивної частини правового захисту, тобто запобігання більш серйозним судовим спорам, можна віднести такі питання як:
     підтвердження майнового права та внесення відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
     проведення у чіткій відповідності до законодавства державної реєстрації права інвестора у новобудові після прийняття в експлуатацію;
     узаконення самовільно збудованих чи реконструйованих об’єктів;
     узаконення правочинів, які мали місце, але через формальні підстави не можуть бути проведені реєстратором у державному реєстрі;
     укладання договорів про поділ спільного майна подружжя після розірвання шлюбу;
     укладання договорів між співвласниками про порядок спільного користування квартирою чи приміщенням;
     визнання права власності за набувальною давністю, тобто у випадку коли відсутні правовстановлюючі документи, а особа більше 10 років володіє нерухомістю;
     визнання права власності на спадкове нерухоме майно у зв’язку із нотаріальною відмовою на підставі у тому числі відсутності оригіналів правовстановлюючих документів на нерухоме майно.
    Фундаментальними і основоположними нормами є те, що ніхто не може бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків встановлених Конституцією та законами. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та може вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, проте при здійсненні своїх прав та виконанні обов’язків власник не може завдавати шкоди правам, свободам інших осіб.

    У типових ситуаціях зміни права власності при відчуженні нерухомого майна, на підставі правочинів, що посвідчуються приватними чи державними нотаріусами допомога юриста необхідна лише за наявності певних ускладнень. Так, інколи запитами громадян є супроводження процедури погодження з Міністерством культури України або Управлінням культурної спадщини у разі відчуження нерухомості, що знаходиться у будинку, якому присвоєно статусу пам’ятки національного значення чи місцевого значення. Або у випадку реєстрації неповнолітньої особи в квартирі, що продається є необхідність отримання дозволу служби у справах дітей.
    Перш за все з 2013 року у разі здійснення відчуження нерухомого майна воно має бути у реєстрі речових прав, так би мовити пройти первинну реєстрацію. З огляду на новели цивільного законодавства про те, що право власності виникає з моменту його державної реєстрації та роз’яснення Міністерства юстиції, якщо тлумачити буквально, то право власності дійсно виникає з моменту державної реєстрації. Проте такі дії скоріше офіційне державне визнання вашого права власності, а не його виникнення. У будь-якому випадку радимо провести первинну реєстрацію усього нерухомого майна, щоб уникнути можливих порушень інтересів з боку третіх осіб.
    При первинній реєстрації треба розуміти різницю між видом та типом майна, так видом майна може бути нерухоме або рухоме, а типом продовольчий магазин або офісний центр. Розсудливе визначення та вказівка у технічному паспорті і державному реєстрі речових прав коректного типу майна може для прикладу вплинути на особливості землевідведення, отримання документів дозвільного характеру та оподаткування суб’єкта господарювання.

    Радимо скористатись допомогою адвоката з нерухомості у ситуації реєстрації права власності особи після завершення будівництва об’єкту інвестування. Звичайно найголовніше умови укладеного інвестиційного договору, що може бути у формі договору купівлі-продажу майнових прав, інвестиційного договору, купівлі-продажу цінних паперів, про сплату пайових внесків та участь у будівельному кооперативі, попередній договір. Державну реєстрацію права власності інвестора може провести будь-який державний реєстратор за принципом територіальності в межах адміністративної одиниці міста Києва та областей. В незалежності від виду схеми залучення коштів інвестором, ключовими документами для проведення законної реєстрації будуть – договір з забудовником, декларація (сертифікат) про прийняття в експлуатацію, технічний паспорт, довідка про повну сплату коштів, рішення при присвоєння поштової адреси. Окремі документи, що підтверджують прийняття будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси, можуть бути внесені в реєстр, як системні файли за ініціативою забудовника, що спростить процедуру реєстрації на окремий об’єкт.
    Непоодинокі випадки будівництва чи реконструкції будинків без відповідних дозвільних документів, тобто самочинно. Узаконення таких об’єктів можливо здійснити в суді. Критеріями для визнання самочинно збудованого нерухомого майна в судовому порядку є:
    -відведення для цієї мети в установленому порядку забудовнику земельної ділянки;
    -відсутність заперечень з боку власника земельної ділянки;
    -відсутність порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб.
    Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником. Ця умова є основною, однак не єдиною, для визнання права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду. В узагальненнях практики розгляду цивільних справ про самочинне будівництво судами вказується на необхідність: отримання особою, яка здійснила самочинне будівництво, дозволу на експлуатацію такого будівництва, а також, ще перед отриманням такого дозволу, — перевірки відповідними службами відповідності самочинного будівництва будівельним, санітарним, протипожежним правилам та дотримання принципу добросусідства.
    Рішення суду про визнання права власності на самочинно збудоване майно, аналогічно акту прийому нерухомого майна до експлуатації має силу правовстановлюючого документа, на підставі якого здійснюється державна реєстрація права.

    У випадку, якщо в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про право власності, то за наявності правовстановлюючого документу, не можна стверджувати про відсутність такого речового права у власника. Як відомо, починаючи приблизно з 1960 року і до 1 січня 2013 року державну реєстрацію прав власності здійснювали БТІ на паперових носіях з формуванням архівних справ на об’єкти нерухомого майна, які досі зберігаються в архівах БТІ.
    Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
    1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
    2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.
    Оскільки такі правочини мали місце, але через формальні підстави не можуть бути проведені реєстратором у державному реєстрі, тобто БТІ не може видати довідку про права власника, вони мають «узаконюватись» через суд.

    Окремою поширеною категорією справ є поділ спільного майна подружжя. Найпоширенішими варіантами розподілу спільного майна подружжя є поділ майна подружжя під час розлучення та після розлучення. Так, під час розірвання шлюбу в судовому порядку паралельно визначаються частки спільного майна подружжя та здійснюється його розподіл.
    У разі поділу майна, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором. Однак суд може відступити від засади рівності часток подружжя за обставин, що мають істотне значення, зокрема якщо один із них не дбав про матеріальне забезпечення сім’ї, ухилявся від участі в утриманні дитини (дітей), приховав, знищив чи пошкодив спільне майно, витрачав його на шкоду інтересам сім’ї. Крім того, за рішенням суду частка майна дружини, чоловіка може бути збільшена, якщо з нею, ним проживають діти, а також непрацездатні повнолітні син, дочка, за умови, що розмір аліментів, які вони одержують, недостатній для забезпечення їхнього фізичного, духовного розвитку та лікування.
    Досить часто мають місце ситуації, коли одним будинком чи квартирою володіють кілька осіб. З метою уникнення можливих конфліктів та просто задля покращення спільного співіснування власники можуть укласти договір і встановити, кому які приміщення будинку чи квартири переходять у користування, як відбуватиметься користування загальними приміщеннями (туалет, ванна, кухня, комора, погріб, гараж, тощо). Однак, у разу недосягнення згоди шляхом укладення договору, кожен із співвласників має право звернутись до суду з вимогою до інших співвласників на надання йому у виключне володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі технічної неможливості, він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

    Трапляються випадки, коли люди, проживши практично все своє життя в своєму будинку навіть не здогадуються про те, що це майно їм не належить, а справжній власник, насправді, вже давно помер або просто не здійснив процедуру офіційного оформлення документів на продаж або дарування нерухомості. Так, якщо Ви раптом дізналися про те, що не є власником фактично належного Вам майна, проте використовуєте його добросовісно, відкрито та безперервно протягом 10 років та більше (для нерухомого майна) або протягом 5 років та більше (для рухомого майна), існують всі правові підстави для звернення до суду з відповідним позовом про визнання права власності за набувальною давністю. Набувальна давність не стосується випадків заволодіння чужим майном обманним або злочинним шляхом. Мова йде про ситуації, коли власник майна не заявляє про своє право уже тривалий час, тобто фактично відмовляється від цього майна. А особа що фактично, відкрито користується таким майном несе витрати на його утримання та ремонт.
    Набуття права власності за набувальною давністю здійснюється лише на підставі рішення суду. Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.

    Однією з проблем є також визнання права власності спадкоємців на майно у зв’язку з відсутністю оригіналів правовстановлюючих документів на нерухоме майно. Після спроби спадкоємця оформити право на таку спадщину в нотаріальному порядку, останньому, як правило, відмовляють у видачі на ці об’єкти свідоцтва про право на спадщину саме як на нерухоме майно, мотивуючи відмову відсутністю на нього правовстановлювальних документів. Якщо немає документів спадкоємці мають звернутись до суду і там вже, в судовому порядку, вирішується питання про визнання прав на спадщину. Відповідачами у справах про визнання права власності в порядку спадкування на будинки та садиби, щодо яких відсутні правовстановлюючі документи у зв’язку з їх втратою, є спадкоємці, які прийняли спадщину, а також органи, які уповноважені видавати правовстановлюючі документи на нерухоме майно, або ж органи, до яких перейшли такі повноваження, та органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Якщо виникнення права на спадкування залежить від доведення певних фактів, особа може звернутися в суд із заявою про встановлення цих фактів, яка, у разі відсутності спору, розглядається за правилами окремого провадження. Однією з найрозповсюджених є вимога про визнання права на спадкове майно – гараж у кооперативі. Так як за життя спадкодавці не оформляли право власності на таке нерухоме майно, а єдиний документ який мали на руках довідка про членство в кооперативі.

    До другого пласту типових питань відноситься безпосередній судовий захист оспорюваного, невизнаного чи порушеного права власності на нерухоме майно, предметами вимог у суді, як правило є:
     спори між співвласниками про обертання права власності на меншу частку на користь співвласника з більшою часткою з компенсацією іншому вартості цієї частки;
     позовні вимоги про визнання правочину відчуження нерухомого майна недійсним;
     позовні вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння;
     позовні вимоги про скасування реєстрації права власності;
     судовий спір про поділ спільного нерухомого майна подружжя;
     цивільні справи про виключення майна з-під арешту;
     накладення арешту на нерухоме майно як на речовий доказ в межах кримінального провадження;

    За позовом співвласників право особи на частку в спільному майні може бути припинено за рішенням суду, якщо частка є незначною і не може бути виділена в натурі, наприклад, частка співвласника в успадкованій кількома спадкоємцями квартирі 4 м.кв. Поняття «незначна частка» є оціночним судженням, тому при вирішенні спору в судовому порядку суд враховує співвідношення вартості всього майна, часток кожного тощо. Наприклад, навіть 1/6 чи 1/4 в житловому будинку може бути кориснішою для співвласника, ніж 1/2 в однокімнатній квартирі (з точки зору вартості цієї частки, або можливості вирішити питання користування майном між двома окремими сім’ями тощо). Обертання права власності на меншу частку з застосуванням компенсації вартості такої частки використовується тільки у виняткових випадках, коли співвласники не знайшли інших виходів із ситуації (наприклад, домовленість сторін про виділ частки чи встановлення режиму спільного використання речі). Верховний Суд України у своїх рішеннях підкреслював, що право власності співвласника на частку в спільному майні може бути припинене, але за умови, що така шкода не буде істотною і саме ця обставина є визначальною при вирішенні позову. Така умова не дасть можливості несправедливо позбавити права на місце проживання особи з меншою часткою. Отже ключовими вимогами є проведення досудового врегулювання з питань компенсації, річ є подільною, частка значною та може бути виділена в натурі, відсутність інших можливостей, окрім примусового позбавлення права на частку співвласника.

    Значну частку житлових спорів, які розглядаються судами, становлять справи про визнання недійсними договорів відчуження нерухомого майна, в тому числі й договорів дарування (насамперед житла). Нагадаємо про виключну підсудність спорів з вказаної категорії справ, тобто позовні вимоги пред’являються за місцем знаходження майна або основної його частини. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Слід зауважити, що заінтересованою особою є будь-яка особа, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Така особа, яка звертається до суду з позовом про визнання договору недійсним, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів. Наприклад, правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника в разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

    Окремим способом захисту своєї власності є «віндикація» — витребування речі, яка наділена індивідуальними ознаками, перебуває в незаконній власності та є наявною у відповідача. З віндикаційним позовом до суду має право звертатись не лише власник майна, а й особи, у яких це майно перебувало у законному володінні за відповідною правовою підставою, тобто титулом. Титульними володільцями можуть бути ті особи, які володіють майном відповідно до цивільно – правового договору, наприклад договору оренди, підряду, зберігання, застави, ін. Також такими володільцями майна є особи, що володіють майном на праві господарського відання чи оперативного управління. У добросовісного набувача можна витребувати майно у всіх випадках, якщо це майно було придбане ним за безвідплатним договором у особи, яка не мала права його відчужувати. І лише у трьох випадках, якщо це майно перейшло до добросовісного набувача на підставі відплатного договору, а саме, якщо майно:
     було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
     було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
     вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
    Майно, яке позивач має намір повернути собі повинно бути визначене індивідуальними ознаками. Не можна просити повернути собі аналогічне майно. Річ, визначена індивідуальними ознаками, є юридично незмінною і тому загибель її призводить до втрати власником права на віндикаційний позов.

    Право власності на нерухоме майно за законом підлягає державній реєстрації і виникає з моменту такої реєстрації. Діючим законодавством закріплено, що скасування запису про реєстрацію права власності можливе лише у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності. Відтак, для скасування запису про реєстрацію права власності в будь-якому випадку необхідно звертатися з окремим позовом до суду. Зауважимо, що крім скасування незаконного судового рішення, на підставі якого зареєстровано право власності, в позові окремо потрібно обґрунтовувати вимогу про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності.

    До судового захисту права власності також відноситься категорія справ про поділ спільного нерухомого майна подружжя. Можна навести окремі аспекти поділу спільного майна подружжя. Наприклад, слід зауважити, що при поділі земельної ділянки, яка набута одним із подружжя за час шлюбу внаслідок її приватизації слід враховувати конкретний час, в який вона була одержана у власність одним із подружжя, адже у різні роки правила щодо поділу цієї речі декілька разів діаметрально змінювались.
    Однак, ця обставина має значення лише при поділі «незабудованої» приватизованої земельної ділянки як окремої речі, адже у разі поділу житлового будинку, спільно побудованого подружжям за час шлюбу на такій земельній ділянці, кожному із подружжя переходить право власності на частину земельної ділянки пропорційно його частці на житловий будинок, яка виділяється такому подружжю. Тому, за даних обставин, «частина» земельної ділянки, одержаної одним із подружжя в порядку приватизації, відійде у власність іншого із подружжя разом із частиною житлового будинку, який поділений між подружжям.
    Ще одним важливим положенням, яке потребує уваги при поділі спільного майна подружжя, є те, що при поділі майна враховуються також борги подружжя та правовідносини за зобов’язаннями, що виникли в інтересах сім’ї. Так, у випадку укладення одним із подружжя, наприклад, кредитного договору в інтересах сім’ї, подружжя є солідарними боржниками за цим договором, а тому один із подружжя, який виконав зобов’язання, що виникло з кредитного договору, має право пред’явити до іншого вимогу про відшкодування частини сплачених за кредитним договором коштів. При цьому, майно, яке набуто подружжям за час шлюбу за кошти, одержані в кредит, який не сплачений на час вирішення спору, все рівно підлягає поділу між подружжям.

    Конституційне право на судовий захист від посягань на майно фізичних та юридичних осіб відображено, зокрема, у вимогах до суду про звільнення майна з-під арешту. Для справ за позовами про звільнення майна з-під арешту характерно те, що сторони в матеріальному плані перебувають у стані спору про право. Як свідчить судова практика, у спорах про звільнення майна з-під арешту підставою для звернення до суду є оспорювання правомірності включення конкретного майна до акту опису майна.
    Особи, які вважають, що майно, на яке накладено арешт, належить їм, а не боржникові, звертаються до суду з позовом про визнання права на майно і звільнення його з-під арешту. Разом із тим, іншою формою захисту права власності на арештоване майно є подання скарги на дії державного виконавця. До суду, як правило, подаються позови про звільнення майна з-під арешту, про визнання права власності на арештоване майно, про виключення майна з акту опису та арешту, у значній кількості яких в якості відповідача зазначається відділ державної виконавчої служби або приватний виконавець. Однак, потрібно зазначати відповідачами у справі боржника, особу в інтересах якої накладено арешт на майно, і в необхідних випадках – особу, якій передано майно, якщо воно було реалізоване. У тих випадках, коли опис проводився для забезпечення конфіскації чи стягнення майна на користь держави, як відповідач притягується відповідна державна податкова інспекція. Також слід мати на увазі, що до вимог про звільнення майна з під арешту поширюється загальний строк позовної давності – три роки. Перебіг цього строку відповідно до вимог починається від дня, коли особа довідалась або могла довідатися про порушення свого права, тобто про арешт свого майна.

    Одним з найпоширеніших заходів забезпечення кримінального провадження є арешт майна, тобто тимчасове позбавлення підозрюваного, обвинуваченого можливості відчужувати певне його майно за ухвалою слідчого судді або суду до скасування арешту майна у порядку, встановленому Кримінальним процесуальним кодексом України. Згідно з вимогами КПК, арешт майна також може передбачати заборону для особи, на майно якої накладено арешт, іншої особи, у володінні якої перебуває майно, розпоряджатися таким майном будь-яким чином та використовувати його.
    Правовою підставою арешту майна є ухвала слідчого судді або суду. Це положення обумовлено вимогою ст. 41 Конституції України, яка передбачає виключно судовий порядок позбавлення і обмеження права власності. Підставою арешту майна є також наявність сукупності підстав вважати, що майно є предметом, доказом злочину, засобом чи знаряддям його вчинення, набуте злочинним шляхом, є доходом від вчиненого злочину або отримане за рахунок доходів від вчиненого злочину. Арешт майна можливий також у випадках, коли санкцією статті Кримінального кодексу, що інкримінується підозрюваному, обвинуваченому, передбачається застосування конфіскації або заявлено цивільний позов у кримінальному провадженні.
    Важливим є те, що при застосуванні заходів забезпечення кримінального провадження слідчий суддя повинен діяти у відповідності до вимог КПК України та судовою процедурою гарантувати дотримання прав, свобод та законних інтересів осіб; умов, за яких жодна особа не була б піддана необґрунтованому процесуальному обмеженню. Органи досудового слідства часто зловживають правами та визнають речовими доказами нерухоме майно, яке не має доказового значення та не зберегло слідів вчинення злочину. Інколи клопотання про арешт нерухомості у кримінальному провадженні подають слідчі, хоча розуміють що справа не має жодних судових перспектив. В таких випадках адвокати звертаються із клопотаннями про скасування арешту у кримінальному провадженні або оскаржують в апеляційному порядку незаконну ухвалу про накладення арешту. Причому ці дії в інтересах клієнта як правило вчиняються одночасно.

    Наостанок звертаємо увагу, що не слід забувати, що кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі щодо яких у сторін виникає спір. Тому важливо заручитися підтримкою грамотного адвоката, який зможе в суді захистити Ваше право власності на нерухоме майно, знає тонкощі законодавства на практиці. Звертаючись до адвокатської компанії «Брагар Груп» в м. Києві Ви отримаєте кваліфіковану юридичну допомогу, ми допоможемо Вам вирішити питання, що пов’язані з захистом нерухомості.