Slider

Cупровід ОСББ

  1. Правовий, а також адміністративний супровід створення та проведення реєстрації ОСББ
  2. Формування реєстру співвласників багатоквартирного будинку
  3. Розроблення статуту ОСББ, структури тарифів, акту приймання-передачі на баланс
  4. Юридичний супровід проведення загальних зборів членів (співвласників) будинку
  5. Спори про зобов’язання передати будинок на баланс ОСББ
  6. Спори про стягнення на користь ОСББ обов’язкових внесків з члена
  7. Юридичний аудит діяльності голови правління окремого ОСББ
  8. Погодження землевідведення прибудинкової території ОСББ
З липня 2016 року набули чинності революційні зміни в законодавстві про ЖКГ. Відтепер якщо у багатоквартирному житловому будинку співвласники не визначилися з формою управління через створення об’єднання, такого управителя на конкурсних засадах призначать місцеві виконкоми. Щоправда можливість створити об’єднання у майбутньому існує весь час, а от змінити призначену приватну компанію, як управителя вашого будинку вже ні. Для прикладу по Київській області за перше півріччя 2016 року було зареєстровано 210 ОСББ, що у 4-ри рази більше ніж за весь попередній рік. Ми маємо значний досвід юридичного супроводження створення ОСББ (більше десяти об’єднань). Треба враховувати ряд практичних нюансів при створенні ОСББ. Ініціативна група по створенню повинна складатися з власників квартир та нежитлових приміщень з чисельністю від трьох осіб. Чим більше буде кількість тим краще, так як легше буде нести операційні витрати на створення. Перш за все необхідно отримати актуальний та юридично коректний реєстр співвласників у багатоквартирному будинку. Частину списку формується нашими юристами з реєстру речових прав на нерухоме майно (відносно об’єктів зареєстрованих після 2013 року), а частину, що залишилася за допомогою офіційного запиту до архівів місцевого БТІ. Згідно цього списку провести попередні опитування та визначитися про наявність у будинку співвласників позитивно налаштованих на такі зміни, а найголовніше мають у сукупності більше половини площі від загальної площі квартир та приміщень усього будинку. Рішення з цих питань приймають лише власники, навіть якщо їх декілька на одну квартиру. Радимо обрати голову правління та найняти на підставі трудових відносин виконуючого керівника, що буде займатися поточним керівництвом та звітувати голові. Саме на цій стадії, застряють більшість ініціативних груп. Так як ніхто не хоче брати відповідальність, займатися поточними питаннями управління будинку, тим паче на волонтерських умовах. Якщо ініціативна група запропонує своїм сусідам кандидатуру на посаду майбутнього голови правління з числа мешканців, який буде відповідати таким критеріям – авторитет, пізнаваність та чесність, то скоріше за все отримує достатню кількість голосів для реєстрації ОСББ. Досвід показую, що у майбутньому після створення об’єднання, доцільніше буде на підставі трудових відносин найняти виконавчого директора.  Найнятий працівник може оперативно та повноцінно вирішувати питання вибору організацій, котрі будуть надавати послуги для утримання будинку, контролювати технічний стан, запроваджувати енергоефективні заходи обслуговування будинку, вести облік сплати внесків та їх витрат, накопичення. Тобто щодня вести рутинну роботу та отримувати за це заробітну плату з загального бюджету ОСББ.На установчих зборах буде доцільно вирішити ряд питань у тому числі: про створення об’єднання, визначення його адреси та найменування, обрання голови правління та членів, ревізора, а також затвердити статут у розробленій редакції. Наші юристи знають, як грамотно виписати усі пункти статуту, щоб у майбутньому була можливість захистити інтереси кожного окремого члена об’єднання, в той же час визначити дієвий механізм контролю за головою правління у фінансових питаннях. При розробленні статуту ОСББ варто звернути увагу на можливість обмежити повноваження голови правління у питаннях розпорядження майном об’єднання та укладення договорів на значні суми коштів. У статуті важливо визначити спосіб голосування, порядок скликання і проведення загальних зборів наступних після установчих. Важливо максимально спростити порядок скликання і проведення майбутніх зборів, в той же час унеможливити підроблення результатів голосування. Законодавство надає можливість обрати декілька варіантів: один квадратний метр – один голос або один власник – один голос. Причому не буде зайвим встановити спеціальний спосіб голосування для власника котрий одноосібно володіє квартирами та нежитловими приміщеннями більше 50 % від сукупної площі по будинку. Досвід показує, що наступні збори після створення об’єднання мають вирішити ряд найважливіших питань – встановлення тарифу та його структури, визначення управителя (організації, котар буде виконавцем окремих послуг для об’єднання) ключових умов договору з ним, розміру витрат). Звертаємо увагу на те, що у будинках з добрим технічним станом та великою кількістю добросовісних платників, зобов’язати колишній ЖЕК або приватну фірму передати будинок та технічну документацію новоствореному об’єднанню буде не так легко. Кваліфіковані юристи знають як змусити колишнього балансоутримувача виконати свій обов’язок щодо передачі будинку з балансу на баланс. Як показує практика, у більшості випадків, трьох місячний термін для вчинення цих дій колишніми жеками не додержується.  Наші юристи допоможуть юридично правильно вказати на всі недоліки та непроведені роботи з утримання в належному стані інженерних мереж та ліфтового обладнання.

З моменту затвердження на загальних зборах членів об’єднання тарифу у власників житлових та нежитлових приміщень виникає обов’язок його сплачувати. Структура тарифу та вартість по кожній складовій визначається співвласниками індивідуально по кожному будинку. Розмір тарифу для нежитлових приміщень трохи більше ніж для квартир. Звертаємо увагу на те, що діяльність об’єднання є неприбутковою, а юридична особа підлягає включенню в реєстр неприбуткових організацій. Об’єднання не повинно сплачувати податку з прибутку, адже створене співвласниками для задоволення особистих потреб в утриманні та обслуговуванні власного житлово-комунального господарства. Кожний співвласник зобов’язаний своєчасно сплачувати внески згідно встановленого зборами тарифу та у відповідності до розміру належної площі. Існує помилкова думка про те, що зобов’язання сплачувати внески виникає лише після укладення з об’єднанням відповідного договору. Наша судова практика у спорах щодо стягнення заборгованості з власника майна на користь об’єднання показує інше, а як відомо власність зобов’язує. Пенсіонери, малозабезпечені та власники квартир з особливим статусом не втрачають пільг і субсидій при створенні об’єднання. Такі мешканці будинків для нарахування субсидій повинні звернутися в управління праці та соціального захисту населення за місцем реєстрації. У будинках ОСББ розміри таких знижок затверджуються зборами у межах норм встановлених органами місцевого самоврядування. Кошти компенсуються об’єднанню за рахунок субвенцій з державного бюджету місцевим бюджетам. Питання членства окремих осіб не впливає на обов’язок сплачувати за послуги. Тобто якщо більшість з дотриманням закону та статуту об’єднання, прийняли відповідні рішення, вони мають виконуватися усіма власниками. Абонентське обслуговування ОСББ нашою адвокатською компанією – забезпечить ефективне досудове і судове вирішення питань про стягнення заборгованостей з обов’язкових платежів, покладення на таких неплатників усіх судових витрат, у тому числі на правову допомогу адвоката, а в результаті заощадить кошти у порівнянні з триманням штатного юриста.

При наявності сумніву в ефективності, раціональності та цільовому використанні спільних коштів або спільного майна об’єднання – група співвласників може звернутися до наших фахівців з метою замовлення юридичного аудиту діяльності ОСББ та конкретного голови правління. Виконуючи доручення ініціативної групи співвласників треба розуміти, що будь-який член об’єднання має право знайомитися з протоколами загальних зборів та робити з них виписки, одержувати письмову інформацію про діяльність об’єднання за відповідними запитами. Голова правління об’єднання на письмовий запит співвласника зобов’язаний надати для ознайомлення всі фінансові звіти. Таким чином, у співвласників немає обмеження в доступі до виписок по банківським рахункам, укладених договорів, актів виконаних робіт та товарних накладних. Юристи нашої компанії знають, яким чином задокументувати службові порушення голови правління, а за необхідності підготують необхідні звернення та докази до органів національної поліції з метою притягнення посадових осіб до відповідальності.

Надаємо послуги пов’язані з погодженням землевідведення прибудинкової території на користь ОСББ. Враховуючи норми Земельного кодексу, кожне об’єднання має право на безоплатне отримання у власність земельної ділянки необхідної для утримання і обслуговування багатоквартирного будинку. Питання землевідведення є важливим для співвласників з декількох причин – по-перше при оформленні земельної ділянки у власність зменшується розмір плати за землю, який звичайно є складовою визначення сукупного тарифу; по-друге визначення меж належним чином оформленої ділянки дозволить бути повноцінним господарем на ній, тобто влаштувати огорожу, систему автоматичного пропуску машин, покращення благоустрою та інше; по-третє реєстрація в державному земельному кадастрі права об’єднання на ділянку позбавить орган місцевого самоврядування можливості приймати нерозсудливі рішення щодо розпорядження прилеглими територіями, тобто не з’явиться в притул інший будинок (споруда), чи не розмістять на тимчасових умовах малу архітектурну форму.