Slider

Сопровождение ОСМД

  1. Правовое и административное сопровождение создания и регистрации ОСМД
  2. Формирование реестра совладельцев многоквартирного дома
  3. Разработка устава ОСМД, структуры тарифов, акта приема-передачи на баланс
  4. Юридическое сопровождение проведения общих собраний членов (совладельцев) дома
  5. Споры об обязательстве передать дом на баланс ОСМД
  6. Споры о взыскании в пользу ОСМД обязательных взносов с члена
  7. Юридический аудит деятельности председателя правления отдельного ОСМД
  8. Согласование землеотвода придомовой территории ОСМД
С июля 2016 года вступили в силу революционные изменения в законодательстве о ЖКХ. Теперь если в многоквартирном жилом доме совладельцы не выбрали форму управления через создание объединения, такого управляющего на конкурсной основе назначат местные исполкомы. Правда создать объединение в будущем существует все время, а вот изменить назначенную частную компанию, как управляющего вашего дома уже нет. Например, по Киевской области за первое полугодие 2016 года было зарегистрировано 210 ОСМД, что в 4-ре раза больше чем за весь предыдущий год. Мы имеем значительный опыт юридического сопровождения создания ОСМД (более десяти объединений). Надо учитывать ряд практических нюансов при создании ОСМД. Инициативная группа по созданию должна состоять из владельцев квартир и нежилых помещений с численностью от трех человек. Чем больше будет инициативная группа, тем легче будет нести операционные расходы на создание. Прежде всего, необходимо получить актуальный и юридически корректный реестр совладельцев в многоквартирном доме. Часть списка формируется нашими юристами из реестра прав на недвижимое имущество (в отношении объектов зарегистрированных после 2013 года), а остальная часть с помощью официального запроса в архивы местного БТИ. Согласно этому списку проводят предварительные опросы с целью определить наличие в доме совладельцев положительно настроенных на такие изменения, а самое главное имеют в совокупности более половины площади от общей площади квартир и помещений всего дома. Решение по этим вопросам принимают только владельцы, даже если их несколько на одну квартиру. Советуем выбрать председателя правления и нанять на основании трудовых отношений исполняющего руководителя, который будет заниматься текущим руководством и отчитываться председателю. Именно на этой стадии, застревает большинство инициативных групп. Так как никто не хочет брать ответственность на себя, заниматься текущими вопросами управления дома, тем более на волонтерских условиях. Если инициативная группа предложит своим соседям кандидатуру на должность будущего председателя правления из числа жителей, который будет соответствовать следующим критериям — авторитет, узнаваемость и честность то, скорее всего, получает достаточное количество голосов для регистрации ОСМД. Опыт показывает, что в будущем после создания объединения, целесообразнее будет нанять на работу исполнительного директора. Нанятый работник может оперативно и полноценно решать вопрос выбора организаций, которые будут предоставлять услуги для содержания дома, контролировать техническое состояние, вводить энергоэффективные мероприятия обслуживание дома, вести учет уплаты взносов и их расходов, накопления и множество другого. То есть ежедневно вести рутинную работу и получать за это заработную плату с общего бюджета ОСМД.На учредительном собрании юридически правильно решить вопросы повестки дня, в том числе: о создании объединения, определение его адреса и наименования, избрание председателя правления и членов, ревизора, а также утвердить устав в разработанной редакции. Наши юристы знают, как грамотно выписать все пункты устава, чтобы в будущем была возможность защитить интересы каждого члена объединения, в то же время определить действенный механизм контроля над председателем правления в финансовых вопросах. При разработке устава ОСМД стоит обратить внимание на возможность ограничить полномочия председателя правления по вопросам распоряжения имуществом объединения и заключения договоров на значительные суммы средств. В уставе важно определить способ голосования, порядок созыва и проведения общих собраний последующих после учредительного. Важно максимально упростить порядок созыва и проведения последующих собрания, в то же время исключить возможность фальсификации результатов голосования. Законодательство предоставляет возможность выбрать несколько вариантов: один квадратный метр — один голос или один владелец — один голос. Причем не будет лишним установить специальный способ голосования для владельцев, которым единолично принадлежат квартиры и нежилые помещения более 50% от совокупной площади по дому. Опыт показывает, что следующее собрание после создания объединения должны решить важнейшие вопросы — установление тарифа и его структуры, определение управляющей организации (компании, которая будет исполнителем отдельных услуг для объединения, ключевых условий договора с ним, размера расходов). Обращаем внимание на то, что в домах с хорошим техническим состоянием и большим количеством добросовестных плательщиков, обязать бывший ЖЭК или частную фирму передать дом и техническую документацию вновь созданному объединению будет не так легко. Квалифицированные юристы знают, как заставить бывшего балансодержателя выполнить свою обязанность по передаче дома с баланса на баланс. Как показывает практика, в большинстве случаев, трех месячный срок для совершения этих действий ЖЭКами не соблюдается. Юристы помогут юридически правильно указать на все недостатки и невыполненные работы по содержанию в надлежащем состоянии инженерных сетей и лифтового оборудования.

С момента утверждения на общем собрании членов объединения тарифа у собственников жилых и нежилых помещений возникает обязанность его оплачивать. Структура тарифа и стоимость по каждой составляющей определяется совладельцами индивидуально в каждом доме. Размер тарифа для нежилых помещений немного больше чем для квартир. Обращаем внимание на то, что деятельность объединения является неприбыльной, а юридическое лицо подлежит внесению в реестр неприбыльных организаций. Объединение не должно платить налог на прибыль, ведь созданное совладельцами для удовлетворения личных потребностей в содержании и обслуживании собственного жилищно-коммунального хозяйства. Каждый совладелец обязан своевременно уплачивать взносы согласно установленного собранием тарифа и в соответствии с размером надлежащей площади. Существует ошибочное мнение о том, что обязательства платить взносы возникает только после заключения с объединением соответствующего договора. Наша судебная практика по спорам о взыскании задолженности с владельца имущества в пользу объединения показывает иное, а, как известно, собственность обязывает. Пенсионеры, малообеспеченные и владельцы квартир с особым статусом не теряют льгот и субсидий при создании объединения. Такие проживающие для начисления субсидий должны обратиться в управление труда и социальной защиты населения по месту регистрации. В домах с ОСМД размеры таких скидок утверждаются собранием в пределах норм установленных органами местного самоуправления. Средства компенсируются объединению за счет субвенций из государственного бюджета местным бюджетам. Вопрос членства отдельных лиц не влияет на обязанность платить за услуги. То есть если большинство с соблюдением закона и устава объединения, приняли соответствующие решения, они должны выполняться всеми собственниками. Абонентское обслуживание ОСМД нашей адвокатской компанией — обеспечит эффективное досудебное и судебное решение вопросов о взыскании задолженностей по обязательным платежам, возложение на таких неплательщиков всех судебных расходов, в том числе на правовую помощь адвоката, а в результате сэкономит средства по сравнению с содержанием штатного юриста.

При наличии сомнения в эффективности, рациональности и целевом использовании общих средств или общего имущества объединения — группа совладельцев может обратиться к нашим специалистам с целью заказа юридического аудита деятельности ОСМД и конкретного председателя правления. Выполняя такое юридическое поручение надо понимать, что любой член объединения вправе ознакомиться с протоколами общих собраний и сделать из них выписки, получать письменную информацию о деятельности объединения по соответствующим запросам. Председатель правления объединения на письменный запрос совладельца обязан предоставить для ознакомления все финансовые отчеты. Таким образом, у совладельцев нет ограничения в доступе к выпискам по банковским счетам, заключенных договоров, актов выполненных работ и товарных накладных. Юристы нашей компании знают, каким образом задокументировать служебные нарушения председателя правления, а при необходимости подготовят необходимые обращения и доказательства в органы национальной полиции с целью привлечения должностных лиц к ответственности.

Предоставляем услуги связанные с согласованием землеотвода придомовой территории в пользу ОСМД. Учитывая нормы Земельного кодекса, каждое объединение имеет право на бесплатное получение в собственность земельного участка необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома. Вопрос землеотвода является важным для совладельцев по нескольким причинам. Во-первых, при оформлении земельного участка в собственность уменьшается размер платы за землю, который обычно включается в сумму при определении совокупного тарифа; во-вторых определения границ надлежащим образом оформленной участка позволит быть полноценным хозяином на ней, то есть обустроить ограждение, систему автоматического пропуска машин, улучшить благоустройства и другое; в-третьих, регистрация в государственном земельном кадастре права объединения на участок избавит орган местного самоуправления возможности принимать безрассудные решения по распоряжению прилегающими территориями, а значит, в упор к вашему дому не появится другой дом или сооружение, предприниматели не установят малую архитектурную форму у вас под подъездом.