• Обязанность проведения оценки имущества установлена законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности». Наиболее частым случаем причин проведения оценки для физических лиц является налогообложение имущества.

    Во всех случаях перехода права собственности на объект недвижимости, кроме случаев наследования и / или получения в дар имущества, стоимость которого облагается по нулевой ставке (то есть сторонами являются члены семьи первой степени родства — родители, муж или жена, дети, в том числе усыновленные) необходимо проводить оценочную стоимость объекта недвижимости.

    Субъектами оценочной деятельности согласно закону об оценке являются:

    субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке как предприниматели, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с настоящим Законом;

    органы государственной власти и органы местного самоуправления, получившие полномочия на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным имуществом и (или) имуществом, находящимся в коммунальной собственности, и в составе которых работают оценщики.

    В случаях проведения независимой оценки имущества (оценка имущества, проведенная субъектом оценочной деятельности — субъектом хозяйствования) составляется отчет об оценке имущества. В случаях самостоятельного проведения оценки имущества органом государственной власти или органом местного самоуправления составляется акт оценки имущества. Требования к отчетам об оценке имущества и актов оценки имущества устанавливаются в соответствии со статьей 12 закона об оценке.

    Так, отчет об оценке имущества является документом, содержащим выводы о стоимости имущества и подтверждает выполненные процедуры по оценке имущества субъектом оценочной деятельности. Требования к содержанию отчета об оценке имущества, порядке его оформления и рецензирования устанавливаются положениями (национальными стандартами) оценки имущества. Отчет об оценке имущества должен содержать разделы, раскрывающие содержание проведенных процедур и использованную нормативно-правовую базу по оценке имущества.

    Следует отметить, что как установлено п. 57 Национального стандарта №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003г. №1440, срок действия отчета (и соответственно — заключения о стоимости имущества, как его неотъемлемой части) указываются оценщиком только в случае необходимости или в случаях, установленных законодательством специально для некоторых ситуаций.

    Срок действия отчетов, например, в следующих ситуациях:

    — приватизация или продажа государственного или коммунального имущества конкурентными способами — 6 месяцев с даты оценки;

    — аренда государственного или коммунального имущества — 6 месяцев с даты проведения оценки;

    — исполнительное производство — 6 месяцев с даты подписания оценки;

    — экспертная денежная оценка земли — 12 месяцев с даты оценки;

    — «оценочная стоимость» объекта недвижимости, определенная для целей налогообложения — 6 месяцев с даты проведения оценки.

    При налогообложении дохода от продажи объектов недвижимого имущества происходит сравнение цены и оценочной стоимости с целью определения базы налогообложения на доход физического лица от продажи недвижимого имущества. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом, и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке. Иными словами, за основу для расчета налога всегда будет браться высшая цена (неважно она указана в договоре, или в отчет об оценке). Уместно отметить, что в договоре может быть указана цена значительно ниже, чем оценочная стоимость, определенная в отчете об оценке имущества. Низкая договорная цена не будет влиять на налогообложение, однако такие случаи имеют место, когда имущество нужно быстро продать или стоимость имущества указана в договоре с расчета на дальнейшие юридически значимые действия с ним, например разделение имущества по иску одного из супругов.

    Итак, субъект оценочной деятельности должен осуществить регистрацию отчета об оценке имущества в единой базе данных отчетов об оценке. Отчет об оценке, не зарегистрированный в единой базе данных отчетов об оценке, без присвоенного уникального номера в соответствии с требованиями установленных законодательством является недействительным.

    Единая база данных отчетов об оценке — информационно-телекоммуникационная система, в состав которой входят база данных и модуль электронного определения оценочной стоимости (с целью проверки стоимости объектов налогообложения, внесенной субъектом оценочной деятельности). Единая база данных отчетов об оценке обеспечивает: размещение, создание, хранение и обнародования всей информации об объекте недвижимости и его стоимость, электронное определения оценочной стоимости, автоматический обмен информацией и документами с авторизованными электронными площадками, доступ к которым осуществляется с помощью сети Интернет.

    Внесение информации из отчетов об оценке в единую базу данных отчетов об оценке осуществляется субъектами оценочной деятельности через авторизованные электронные площадки. Пользуются такой базой оценщики имущества, а также нотариусы. Ранее внесения данных об оценке и вход в реестр оценки были бесплатные, сейчас пользование авторизованными электронными площадками является платным. Авторизованная электронная площадка имеет комплексную систему защиты информации и обеспечивает регистрацию субъектов оценочной деятельности, размещения, получения и передачи информации и документов в единую базу данных отчетов об оценке с целью проверки оценочной стоимости объекта недвижимости.

    Единая база данных отчетов об оценке должна обеспечивать сохранность и надлежащую защиту всей информации по объектам недвижимости, оценочная стоимость которых определяется и проверяется, возможность доступа к этой информации нотариусов и контролирующих органов в пределах полномочий. Надлежащую защиту информации обеспечивается путем автоматического обмена информацией и документами между единой базой данных отчетов об оценке и авторизованными электронными площадками.

    Как заявило «Украинское общество оценщиков», учитывая положения закона «О доступе к публичной информации» доступ к не персонифицированной информации Единой базы данных отчетов должен быть открытым, с публичным неавторизованным доступом к ней неограниченного круга лиц. Ведь большинство информации из основных государственных реестров (например, Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Единого реестра юрлиц, Единого реестра общественных формирований) открыта для всех пользователей бесплатно или за символическую плату.

    В базу собраны статистические и аналитические материалы. Она, с помощью электронного модуля сверяет «рыночную цену» с той, которая определена оценщиками в отчете.

    Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическими и функциональными признаками, условиями продажи и тому подобное. Средне рыночная цена подобного объекта оценки имущества — цена, эквивалентная вероятной цене, за которую может осуществиться купля-продажа подобного объекта оценки имущества с соответствующим сроком эксплуатации на установленную дату оценки. Результат электронного определения оценочной стоимости, проведенного модулем Единой базы, должен соотноситься с стоимостью оценщика в рамках плюс / минус 25 процентов. То есть, оценщиком нормативно разрешено осуществить отклонения, при определении цены объекта в меньшую сторону в пределах 25 %.

    В случае расхождения больше от запланированного фондом, отчет оценщика не будет принят в базу и ему не будет присвоен уникальный номер. Вообще нужно отметить, что отчет, об оценке имущества внесенный в базу может иметь 4 статусы: «подтверждено», «зарегистрировано», «проверено», «отказано». Статус «зарегистрировано» получают все внесенные отчеты. В зависимости от проверки модулем электронного определения оценочной стоимости и получения информации при удостоверении сделок, нотариусом удостоверяющим сделку отчуждения, отчет об оценке приобретает статусов «подтверждено», «проверено», «отказано».

    Единая база данных отчетов об оценке осуществляет мониторинг отчета об оценке на предмет отсутствия нарушений при его составлении и в случае его полноты, правильности и соответствия, в том числе соответствия оценочной стоимости имущества, имущественных прав рыночным ценам, регистрирует отчет об оценке с присвоением ему уникального номера. После присвоения уникального номера осуществляется автоматизированная идентификация субъекта оценочной деятельности.

    Субъект оценочной деятельности, не согласный с результатами проверки оценочной стоимости единой базой данных отчетов об оценке, имеет право в течение 10 дней обратиться в Фонд государственного имущества Украины с заявлением об осуществлении рецензирования отчета об оценке. Фонд государственного имущества Украины рассматривает такое заявление не более пяти дней.

    При удостоверении сделок, для которых законодательством Украины предусмотрено получение нотариусом отчета об оценке, нотариус проверяет регистрацию такого отчета в единой базе данных отчетов об оценке и наличие присвоенного ему уникального номера. В подтверждение статуса отчета и за плату в среднем размере 300 грн. нотариус получает выписку.

    Во время проведения операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора. Также нотариус ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумму уплаченного налога.

    Можно констатировать, что цифровая революция уже научила компьютеры высчитывать рыночную цену. Мы скоро увидим, как исчезнет еще одна профессия — оценщик.

    И напоследок следует напомнить об ответственности, предусмотренной за внесение заведомо ложной информации в базу данных отчетов. На сайте Фонда государственного имущества Украины отмечается, что в последнее время сложилась практика действий, когда в Единую базу данных отчетов об оценке, для целей налогообложения и начисления других обязательных платежей, вносилась заведомо ложная информация с имитированных отчетов. Цель таких действий – влияние на процедуру проверки оценочной стоимости объекта оценки. В случае выявления таких фактов, с помощью электронного модуля соответствующая информация будет передана в правоохранительные органы для открытия уголовных производств по признакам преступлений, предусмотренных статьями 190 «Мошенничество», 358 «Подделка документов, печатей, штампов и бланков, сбыт или использование поддельных документов, печатей, штампов», 365-2 «Злоупотребление полномочиями лицами, предоставляющими публичные услуги», 366 «Служебный подлог», 384 «Введение в заблуждение суда или иного уполномоченного органа» Криминального кодекса Украины.

    Сейчас в реестре судебных решений имеются отдельные случаи вынесения приговоров с санкцией в пределах от 3 до 5 лет лишения свободы за существенные занижения (в 5 раз) дорогих объектов недвижимости (от 5 млн. грн.). Для примера, приводим ссылку на обвинительный приговор Бориспольского суда http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64410640 в уголовном производстве по обвинению оценщика, который злоупотребляя своими полномочиями, с целью получения неправомерной выгоды, для других лиц существенно занизил стоимость объектов недвижимого имущества. Его действия выразились в оценке недвижимости (земельный участок, сооружение) в сумме 5 млн. гривен, когда реальная рыночная стоимость объектов составляла 11 млн. гривен.

    Однако, одним из легальных вариантов оптимизации налогообложения можно рассматривать путь внесения недвижимого имущества на баланс общества с ограниченной ответственностью и в дальнейшем возможность осуществить отчуждение корпоративных прав.

    Вместе с тем, в целях налоговой оптимизации, юристы и адвокаты готовы осуществить анализ Вашей ситуации и предложить законный и в то же время наиболее выгодный механизмы юридического оформления перехода права собственности на недвижимое имущество.