• Споры о признании права собственности и отмене государственной регистрации права собственности является одним из самых популярных в стенах залов судебных заседаний. Несмотря на существенное увеличение в последние годы размеров ставок судебного сбора за обращение с исками — когда речь идет о защите недвижимости от незаконных посягательств, колебаний относительно обращения к адвокату практически нет.
    Совершив обобщения правовых вопросов с которыми обращаются граждане и представители юридических лиц за правовой помощью по проблемным вопросам права собственности на недвижимое имущество можно выделить два пласта — совершение действий с целью недопущения нарушения права собственности и cудебная защита или признание права собственности на недвижимость.

    К так сказать превентивной части правовой защиты, то есть предотвращения более серьезным судебным спорам, можно отнести такие вопросы как:
     подтверждение имущественного права и внесения сведений в государственный реестр прав на недвижимое имущество;
     проведение в строгом соответствии с законодательством государственной регистрации права инвестора в новостройке после принятия в эксплуатацию;
     узаконивание самовольно построенных или реконструированных объектов;
     узаконивание сделок, которые имели место, но через формальные основания не могут быть проведены регистратором в государственном реестре;
     заключение договоров о разделе общего имущества супругов после расторжения брака;
     заключение договоров между совладельцами о порядке совместного пользования квартирой или помещением;
     признании права собственности по приобретаемой давности, то есть в случае, когда отсутствуют правоустанавливающие документы, а лицо более 10 лет владеет недвижимостью;
     признании права собственности на наследственное недвижимое имущество в связи с нотариальной отказом на основании в том числе отсутствия оригиналов правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.
    Фундаментальными и основополагающими нормами является то, что никто не может быть лишен права собственности или ограничен в его осуществлении, кроме случаев, установленных Конституцией и законами. Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению и может совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, однако при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей собственник не может наносить вред правам, свободам других лиц.
    В типичных ситуациях изменения права собственности при отчуждении недвижимого имущества, на основании сделок, которые удостоверяются частными или государственными нотариусами помощь юриста необходима лишь при наличии определенных осложнений. Так, иногда запросами граждан является сопровождение процедуры согласования с Министерством культуры Украины или Управлением культурного наследия в случае отчуждения недвижимости, находящейся в доме, которому присвоен статус памятника национального значения или местного значения. Или в случае регистрации несовершеннолетнего в продаваемой квартире есть необходимость получения разрешения службы по делам детей.

    Прежде всего с 2013 года при проведении отчуждения недвижимого имущества оно должно быть в реестре прав, так сказать пройти первичную регистрацию. Учитывая новеллы гражданского законодательства о том, что право собственности возникает с момента его государственной регистрации и разъяснения Министерства юстиции, если толковать буквально, то право собственности действительно возникает с момента государственной регистрации. Однако такие действия скорее официальное государственное признание вашего права собственности, а не его возникновения. В любом случае советуем провести первичную регистрацию всего недвижимого имущества, чтобы избежать возможных нарушений интересов со стороны третьих лиц.
    При первичной регистрации надо понимать разницу между видом и типом имущества, так видом имущества может быть недвижимое или движимое, а типом продовольственный магазин или офисный центр. Благоразумное определение и указание в техническом паспорте и государственном реестре прав корректного типа имущества может, например, повлиять на особенности землеотвода, получения документов разрешительного характера и налогообложения предприятия.

    Советуем воспользоваться помощью адвоката по недвижимости в ситуации регистрации права собственности лица после завершения строительства объекта инвестирования. Конечно самое главное условия заключенного инвестиционного договора, может быть в форме договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора, купли-продажи ценных бумаг, об уплате паевых взносов и участие в строительном кооперативе, предварительный договор. Государственную регистрацию права собственности инвестора может провести любой государственный регистратор по принципу территориальности в пределах административной единицы города Киева и областей. В независимости от вида схемы привлечения средств инвестором, ключевыми документами для проведения законной регистрации будут — договор с застройщиком, декларация (сертификат) о принятии в эксплуатацию, технический паспорт, справка о полной уплате средств, решение при присвоении почтового адреса. Отдельные документы, подтверждающие принятие дома в эксплуатацию и присвоении почтового адреса, могут быть внесены в реестр, как системные файлы по инициативе застройщика, что упростит процедуру регистрации на отдельный объект.
    Нередки случаи строительства или реконструкции зданий без соответствующих разрешительных документов, то есть самовольно. Узаконивание таких объектов возможно осуществить в суде. Критериями для признания самовольно построенного недвижимого имущества в судебном порядке будут:
    -отвод для этой цели в установленном порядке застройщику земельного участка;
    -отсутствие возражений со стороны собственника земельного участка;
    -отсутствие нарушения в результате самовольной застройки прав других лиц.
    Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка застройщику владельцем и пользователем, если таковой имеется и не является застройщиком. Это условие является основным, однако не единственным, для признания права собственности на самовольно построенный объект недвижимости за таким лицом на основании решения суда. В обобщениях практики рассмотрения гражданских дел о самовольном строительстве судами указывается на необходимость: получение лицом, осуществившим самовольное строительство, разрешения на эксплуатацию такого строительства, а также еще перед получением такого разрешения, — проверки соответствующими службами на соответствие самовольного строительства строительным, санитарным, противопожарным правилам и соблюдения принципа добрососедства.
    Решение суда о признании права собственности на самовольно построенное имущество, аналогично акту приема недвижимого имущества в эксплуатацию имеет силу правоустанавливающего документа, на основании которого осуществляется государственная регистрация права.

    В случае, если в государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствует информация о праве собственности, то при наличии правоустанавливающего документа, нельзя утверждать об отсутствии такого имущественного права у владельца. Как известно, начиная примерно с 1960 года и до 1 января 2013 года государственную регистрацию прав собственности осуществляли БТИ на бумажных носителях с формированием архивных дел на объекты недвижимого имущества, которые до сих пор хранятся в архивах БТИ.
    В соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» имущественные права на недвижимое имущество и их обременения, возникших до 1 января 2013 года, признаются действительными при наличии одного из следующих условий:
    1) регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения;
    2) на момент возникновения таких прав действовало законодательство, не предусматривало их обязательной регистрации.
    Поскольку такие сделки имели место, но через формальные основания не могут быть проведены регистратором в государственном реестре, то есть БТИ не может выдать справку о правах владельца, они «узакониваются» через суд.

    Отдельной распространенной категорией дел является раздел общего имущества супругов. Наиболее распространенными вариантами раздела общего имущества супругов является раздел имущества супругов при разводе и после развода. Так, во время расторжения брака в судебном порядке параллельно определяются доли общего имущества супругов и осуществляется их распределение.
    В случае раздела имущества, являющегося объектом права общей совместной собственности супругов, доли имущества жены и мужа являются равными, если иное не определено договоренностью между ними или брачным договором. Однако суд может отступить от принципа равенства долей супругов при обстоятельствах, имеющих существенное значение, особенно если один из них не заботился о материальном обеспечении семьи, уклонялся от участия в содержании ребенка (детей), скрыл, уничтожил или повредил общее имущество, расходовал его в ущерб интересам семьи. Кроме того, по решению суда доля имущества жены, мужа может быть увеличена, если с ней, ним проживают дети, а также нетрудоспособные совершеннолетние сын, дочь, при условии, что размер алиментов, которые они получают, недостаточный для обеспечения их физического, духовного развития и лечения.
    Достаточно часто имеют место ситуации, когда одним домом или квартирой владеют несколько человек. Во избежание возможных конфликтов и просто для улучшения совместного сосуществования владельцы могут заключить договор и установить, кому какие помещения дома или квартиры переходят в пользование, как будет происходить пользования общими помещениями (туалет, ванная, кухня, кладовая, погреб, гараж и т.д.). Однако, в случае не достижения согласия путем заключения договора, каждый из совладельцев имеет право обратиться в суд с требованием к другим совладельцев на предоставление ему в исключительное владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности. В случае технической невозможности, он вправе требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.
    Бывают случаи, когда люди, прожив практически всю свою жизнь в своем доме даже не догадываются о том, что это имущество им не принадлежит, а настоящий владелец, на самом деле, уже давно умер или просто не осуществил процедуру официального оформления документов на продажу или дарение недвижимости. Так, если Вы вдруг узнали о том, что не является собственником фактически надлежащего Вам имущества, однако используете его добросовестно, открыто и непрерывно в течение 10 лет и более (для недвижимого имущества) или в течение 5 лет и более (для движимого имущества), существуют все правовые основания для обращения в суд с соответствующим иском о признании права собственности по приобретаемой давности. Приобретаемая давность не касается случаев завладения чужим имуществом обманным или преступным путем. Речь идет о ситуации, когда владелец имущества не заявляет о своем праве уже длительное время, то есть фактически отказывается от этого имущества. А лицо фактически, открыто пользуется таким имуществом несет расходы на его содержание и ремонт.
    Приобретение права собственности по приобретаемой давности осуществляется только на основании решения суда. Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретаемой давности с момента государственной регистрации.

    Одной из проблем является также признание права собственности наследников на имущество в связи с отсутствием оригиналов правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. После попытки наследника оформить право на такое наследство в нотариальном порядке, нотариус, как правило, отказывает в выдаче на эти объекты свидетельства о праве на наследство именно как на недвижимое имущество, мотивируя отказ отсутствием на него правоустанавливающих документов. Если нет документов наследники должны обратиться в суд и там уже, в судебном порядке, решается вопрос о признании прав на наследство. Ответчиками по делам о признании права собственности в порядке наследования на дома и усадьбы, по которым отсутствуют правоустанавливающие документы в связи с их утратой, являются наследники, принявшие наследство, а также органы, уполномоченные выдавать правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, или же органы, к которым перешли такие полномочия, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Если возникновение права на наследование зависит от доказывания определенных фактов, лицо может обратиться в суд с заявлением об установлении этих фактов, которое, в случае отсутствия спора, рассматривается по правилам особого производства. Одной из самых распространенных является требование о признании права на наследственное имущество — гараж в кооперативе. Так как при жизни наследодателя оформляли право собственности на такое недвижимое имущество, а единственный документ, который имели на руках справка о членстве в кооперативе.

    Ко второму пласту типичных вопросов относится непосредственная судебная защита оспариваемого, непризнанного или нарушенного права собственности на недвижимое имущество, предметами требований в суде, как правило, являются:
     споры между совладельцами об обращении права собственности на меньшую долю в пользу совладельца с большей долей с компенсацией другом стоимости этой доли;
     исковые требования о признании сделки отчуждения недвижимого имущества недействительной;
     исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
     исковые требования об отмене регистрации права собственности;
     судебный спор о разделе общего недвижимого имущества супругов;
     гражданские дела об исключении имущества из-под ареста;
     наложения ареста на недвижимое имущество как на вещественное доказательство в рамках уголовного производства;

    По иску совладельцев право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда, если доля незначительна и не может быть выделена в натуре, например, доля совладельца в унаследованной несколькими наследниками квартире 4 м.кв. Понятие «незначительная доля» является оценочным суждением, поэтому при разрешении спора в судебном порядке суд учитывает соотношение стоимости всего имущества, долей каждого и тому подобное. Например, даже 1/6 или 1/4 в жилом доме может быть полезной для совладельца, чем 1/2 в однокомнатной квартире (с точки зрения стоимости этой доли, или возможности решить вопрос пользования имуществом между двумя отдельными семьями и т.д.). Вращения права собственности на меньшую долю с применением компенсации стоимости такой доли используется только в исключительных случаях, когда совладельцы не нашли других выходов из ситуации (например, договоренность сторон о выделе доли или установления режима совместного использования вещи). Верховный Суд Украины в своих решениях подчеркивал, что право собственности совладельца на долю в общем имуществе может быть прекращено, но при условии, что такой ущерб не будет существенной и именно это обстоятельство является определяющим при решении иска. Такое условие не позволит несправедливо лишить права на место жительства с меньшей долей. Итак, ключевыми требованиями являются проведение досудебного урегулирования по вопросам компенсации, вещь может быть делимой, доля является значительной и может быть выделена в натуре, отсутствие других возможностей, кроме принудительного лишения права на долю совладельца.
    Значительную долю жилищных споров, которые рассматриваются судами, составляют дела о признании недействительными договоров отчуждения недвижимого имущества, в том числе и договоров дарения (прежде всего жилья). Напомним об исключительной подсудности споров по данной категории дел, то есть исковые требования предъявляются по месту нахождения имущества или основной его части. Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка). Следует заметить, что заинтересованным лицом является любое лицо, имеющее конкретный имущественный интерес в оспариваемом договоре. Такое лицо, которое обращается в суд с иском о признании договора недействительным, должно доказать конкретные факты нарушения его имущественных прав и интересов. Например, сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из совладельцев может быть признан судом недействительным по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, совершившего сделку, необходимых полномочий.
    Отдельным способом защиты своей собственности является «виндикация» — истребование вещи, которая наделена индивидуальными признаками, находится в незаконной собственности и есть в наличии у ответчика. С виндикационном иском в суд вправе обращаться не только собственник имущества, но и лица, у которых это имущество находилось в законном владении на соответствующих основаниях, то есть титуле. Титульными владельцами могут быть те лица, которые владеют имуществом в соответствии с гражданско-правовым договором, например, договор аренды, подряда, хранения, залога, др. Также такими владельцами имущества являются лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. У добросовестного приобретателя можно истребовать имущество во всех случаях, если это имущество было приобретено им по безвозмездному договору у лица, которое не имело права его отчуждать. И только в трех случаях, если это имущество перешло к добросовестному приобретателю на основании возмездных договоров, а именно, если имущество:
     было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;
     было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
     выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.
    Имущество, которое истец намерен вернуть себе должно быть определено индивидуальными признаками. Нельзя просить вернуть себе аналогичное имущество. Вещь, определенная индивидуальными признаками, является юридически неизменной и поэтому гибель ее приводит к потере владельцем права на виндикационный иск.

    Право собственности на недвижимое имущество по закону подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Действующим законодательством закреплено, что отмена записи о регистрации права собственности возможно лишь в случае отмены решения государственного регистратора о регистрации права собственности. Поэтому, для отмены записи о регистрации права собственности в любом случае необходимо обращаться с отдельным иском в суд. Заметим, что кроме отмены незаконного судебного решения, на основании которого зарегистрировано право собственности, в иске отдельно нужно обосновывать требование об отмене решения государственного регистратора о регистрации права собственности.

    К судебной защите права собственности также относится категория дел о разделе совместного недвижимого имущества супругов. Можно привести отдельные аспекты раздела общего имущества супругов. Например, следует заметить, что при разделе земельного участка, приобретенного одним из супругов во время брака в результате его приватизации следует учитывать конкретное время, в которое она была получена в собственность одним из супругов, ведь в разные годы правила разделения этой вещи несколько раз диаметрально менялись.
    Однако, это обстоятельство имеет значение лишь при разделении «незастроенного» приватизированного земельного участка как отдельной вещи, ведь в случае разделения жилого дома, совместно построенного супругами за время брака на таком земельном участке, каждому из супругов переходит право собственности на часть земельного участка пропорционально его доле на жилой дом, которая выделяется такому из супругов. Поэтому, при данных обстоятельствах, «часть» земельного участка, полученной одним из супругов в порядке приватизации, отойдет в собственность другого супруга вместе с частью жилого дома, который разделен между супругами.
    Еще одним важным положением, которое требует внимания при разделе общего имущества супругов, является то, что при разделе имущества учитываются также долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Так, в случае заключения одним из супругов, например, кредитного договора в интересах семьи, супруги являются солидарными должниками по этому договору, а потому один из супругов, который выполнил обязательства, возникшего из кредитного договора, вправе предъявить к другому требование о возмещении части, уплаченных по кредитному договору средств. При этом, имущество, которое приобретено супругами во время брака за средства, полученные в кредит, не уплаченный на время разрешения спора, все равно подлежит разделу между супругами.

    Конституционное право на судебную защиту от посягательств на имущество физических и юридических лиц отражено, в частности, в требованиях в суд об освобождении имущества из-под ареста. Для дел по искам об освобождении имущества из-под ареста характерно то, что стороны в материальном плане находятся в состоянии спора о праве. Как показывает судебная практика, в спорах об освобождении имущества из-под ареста основанием для обращения в суд является оспаривание правомерности включения конкретного имущества в акт описи имущества.
    Лица, считающие, что имущество, на которое наложен арест, принадлежит им, а не должнику, обращаются в суд с иском о признании права на имущество и освобождении его из-под ареста. Вместе с тем, другой формой защиты права собственности на арестованное имущество является подачи жалобы на действия государственного исполнителя. В суд, как правило, подаются иски об освобождении имущества из-под ареста, о признании права собственности на арестованное имущество, об исключении имущества из акта описи и ареста, в значительном количестве которых в качестве ответчика указывается отдел государственной исполнительной службы или частный исполнитель. Однако, нужно указывать ответчиками по делу должника, лицо в интересах которого наложен арест на имущество, и в необходимых случаях — лицо, которому передано имущество, если оно было реализовано. В тех случаях, когда описание проводился для обеспечения конфискации или взыскания имущества в пользу государства, как ответчик привлекается соответствующая государственная налоговая инспекция. Также следует иметь в виду, что с требованиями об освобождении имущества из-под ареста распространяется общий срок исковой давности — три года. Течение этого срока в соответствии с требованиями начинается со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права, то есть об аресте своего имущества.

    Одним из самых распространенных мер обеспечения уголовного производства является арест имущества, то есть временное лишение подозреваемого, обвиняемого возможности отчуждать определенное его имущество по решению следственного судьи или суда к отмене ареста имущества в порядке, установленном Уголовным процессуальным кодексом Украины. Согласно требованиям УПК, арест имущества также может предусматривать запрет для лица, на имущество которой наложен арест, другого лица, во владении которого находится имущество, распоряжаться таким имуществом любым образом и использовать его.
    Основанием ареста имущества является определение следственного судьи или суда. Это положение обусловлено требованием ст. 41 Конституции Украины, которая предусматривает исключительно судебный порядок лишения и ограничения права собственности. Основанием ареста имущества является наличие совокупности оснований считать, что имущество является предметом, доказательством престкпления, средством или орудием его совершения, приобретенное преступным путем, является доходом от совершенного преступления или полученное за счет доходов от совершенного преступления. Арест имущества возможен также в случаях, когда санкцией статьи Уголовного кодекса, инкриминируется подозреваемому, обвиняемому, предусматривается применение конфискации или заявлен гражданский иск в уголовном производстве.
    Важно то, что при применении мер обеспечения уголовного производства следственный судья должен действовать в соответствии с требованиями УПК Украины и судебной процедурой гарантировать соблюдение прав, свобод и законных интересов лиц; условий, при которых ни один человек не был бы подвержен необоснованном процессуальном ограничению. Органы досудебного следствия часто злоупотребляют правами и признают вещественными доказательствами недвижимое имущество, которое не имеет доказательственное значение и не сохранило следов совершения преступления. Иногда ходатайство об аресте недвижимости в уголовном производстве подают следователи, хотя понимают, что дело не имеет никаких судебных перспектив. В таких случаях адвокаты обращаются с ходатайствами об отмене ареста в уголовном производстве или оспаривают в апелляционном порядке незаконное постановление о наложении ареста. Причем эти действия в интересах клиента как правило совершаются одновременно.
    Напоследок обращаем внимание, что не следует забывать, что каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказыванию подлежат обстоятельства, имеющие значение для принятия решения по делу в отношении которых у сторон возникает спор. Поэтому важно заручиться поддержкой грамотного адвоката, который сможет в суде защитить Ваше право собственности на недвижимое имущество, знает тонкости законодательства на практике. Обращаясь к адвокатской компании «Брагарь Групп» в г. Киеве Вы получите квалифицированную юридическую помощь, мы поможем Вам решить вопросы, связанные с защитой недвижимости.