• В рассматриваемой статье постараемся осветить личное отношение к практически-правовым способам защиты имущественных прав на недвижимое имущество граждан и субъектов хозяйствования. Уверены в том, что классические теоретико-правовые знания о значение добросовестности приобретателя, порядке подачи негаторного или виндикационного иска, судебном признание договора недействительным на основаниях определенных гражданским кодексом — общеизвестны. Интерес граждан к ним не так велик, ведь они применяются адвокатами, юристами по недвижимости постфактум. Считаем, что в существующей системе государственной регистрации прав есть слабые места, а мошенники часто используют наряду с банальной подделкой письменных документов и печатей,  незаконные манипуляции с использованием компьютерной техники и специального программного обеспечения.

    Как известно с 2013 года заработал Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество — единая государственная информационная система, обеспечивающая обработку, хранение и предоставление сведений о зарегистрированных имущественных правах на недвижимое имущество и их обременения, об объектах и субъектах этих прав. Сведения, содержащиеся о правах собственности являются открытыми, а информационные справки об имуществе, полученные через сайт в электронном виде, носят одинаковую юридическую силу с бумажными носителями.

    Предупредительные способы предотвращения мошеннических действий в отношении недвижимого имущества можно условно разделить на: внесение и обновление сведений в реестре; постановка объекта на электронный контроль; условные ограничения объекта в пользу дружественных лиц и ограничения руководителя предприятия по распоряжению имуществом. В случае захвата Вашего имущества, необходимо применять методы возврата ситуации в первоначальное состояние, а именно: обжалование в Министерство юстиции, привлечение к уголовной ответственности и подача гражданских, административных и хозяйственных исков. Успешность и оперативность возврата собственности будет напрямую зависеть от качественной профилактики, о чем описано ниже.

     

    Итак, объекты недвижимого имущества, права на которые приобретались после 2013 года, обязательно содержатся в реестре прав. До этого момента право собственности переходило на основании нотариально удостоверенных сделок, подлежащих регистрации в Бюро технической инвентаризации.

    Законодательно установлена обязанность государственного регистратора при проведении регистрации прав, возникших до 1 января 2013 запрашивать от органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с законодательством проводили оформление и/или регистрацию прав, информацию (справки, заверенные в установленном законодательством порядке копии документов), необходимую для такой регистрации, в случае отсутствия доступа к соответствующим носителям информации, содержащих сведения подтверждающие права собственности. Другими слова, регистратор должен составить запрос или получить письменное подтверждение от владельца о наличие информации в регистрационных книгах БТИ о праве собственности.

    Обращаем внимание, что Временное положение о порядке регистрации права собственности на недвижимое имущество, действующее на тот период времени, обязывал ГП «Информационный центр» до июня 2004 внести изменения в программное обеспечение, а БТИ вносить сведения в электронный реестр права собственности на недвижимое имущество. По факту в городе Киеве данный реестр заработал в нормальном режиме только с начала 2008 года, а в других городах в промежутке с 2004 по 2007 год. На сегодня «старый» электронный реестр права собственности стал частью нового реестра прав, то есть регистраторы имеют к нему доступ. Сегодня еще есть собственники, особенно которые приобрели права путем приватизации, информация о которых отсутствует и в старом реестре бюро и в новом Государственном реестре.

    Таким образом, прежде всего рекомендуем всем субъектам права собственности убедиться в том, что в Реестре прав существует раздел на их объект и сведения соответствуют характеристикам (анкетные данные субъекта, площадь, тип и адрес). Для этого проверить свои объекты из реестра по данным своего паспорта и кода — kap.minjust.gov.ua, а в случае неточностей обратиться к регистратору или частному нотариусу по месту нахождения имущества. Обращаем внимание, что действующий порядок проведения государственной регистрации достаточно детально регламентирован и предусматривает возможность внесения исправлений, в том числе, например, изменение типа имущества (вид объекта недвижимого имущества по типу с «магазин» на «стоматология»).

     

    Если у Вас на руках имеется выписка или информационная справка из реестра прав и сведения в ней корректные, следующим профилактической мерой является подключение услуги, которая предоставляет возможность владельцу получать мгновенные сообщения о входе любого регистратора в раздел реестра в режиме изменений. Данная услуга фактически предоставляет возможность поставить объект недвижимого имущества на контроль. Полученное сообщение позволит своевременно обратиться владельцу в министерство с жалобой, а также в управление полиции с заявлением о преступлении.

    Сервис предоставляется компанией «Лига Закон» совместно с Государственным предприятием «Национальные информационные системы» и предусматривает два варианта — получение сообщения об изменении статуса объекта. Стоимость 30 грн. в месяц за сигнал о произведённом изменение и 300 грн. в месяц за получения уведомления о начале регистрационного действия.

    Напомним, что жалоба на решения, действия или бездействие государственных регистраторов должна быть подана в территориальный орган Минюста по месту осуществления деятельности таким государственным регистратором в течение 30 дней со дня принятия обжалуемого решения или с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав.

    Рассматриваем смс-сообщения как возможность установить факт незаконных действий, как следствие выиграть время. Указанный срок обжалования начнет истекать только с момента официально полученной соответствующей информационной справки. Выигранное время потребуется для истребования возможно поддельных письменных документов от регистратора и других подготовительных действий.

    Учитывая опыт, считаем рациональным применение такого контроля в следующих ситуациях: отсутствие собственника имущества в Украине и невозможности проведения систематического контроля его состояния; при большом объекте нежилой недвижимости, особенно в случае совместной долевой собственности на него; собственности юридического лица, участники которой находятся в длительном корпоративном споре.

     

    В нашем государстве случаи махинаций с реестром недвижимости происходят все чаще. Именно поэтому юристы и общественные организации обращались к министру с просьбой усовершенствовать защиту реестра, поскольку фиксировали сотни случаев незаконного вмешательства в эту базу данных.

    Комиссия Минюста по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации имущественных прав в 2016 году удовлетворила 44% жалоб о захвате недвижимости и бизнеса. По словам заместителя министра юстиции Павла Мороза «Было рассмотрено по существу примерно 500 жалоб. Из них около 220 удовлетворено».

    Были случаи, когда хакеры присылали частным нотариусам письма с вирусами, после открытия которых, ключи доступа к Реестру оказывались у злоумышленников, а те очень быстро меняли данные о владельцах недвижимости. Нередки случаи похищения ключей у регистраторов, в связи с такими заявлениями полиция должна проводить тщательную проверку всех обстоятельств преступления, не исключая версии преступных действий самого регистратора.

     

    Обращаем внимание на то, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений предусматривает возможность собственника недвижимости подать регистратору заявление о запрете совершения каких-либо действий с имуществом, причем такое заявление подлежит немедленному исполнению.

    Если злоумышленник обратился к регистратору, который не является соучастником мошеннической схемы, с документами на проведение регистрационного действия, в том числе по поддельной нотариальной доверенности, а в реестре значится запрет упомянутый выше, такой регистратор обязан сразу сообщить владельцу имущества путем направления сообщения на указанный в реестре электронный адрес.

    Из этого следует, что в случае отсутствия умысла в ближайшей перспективе продавать недвижимость и с целью предотвращения обращения с поддельными документами, будет целесообразным использовать способ, указанный выше, но самое главное указать актуальный адрес электронной почты.

     

    По нашему мнению одним из действенных превентивных способов защиты может быть установление ипотеки по длительным денежным обязательствам в пользу дружественного лица. Таким образом в случае незаконного отчуждения объекта задача мошенников усложняется введением третьей фигуры, а значит объемом необходимых для подделки документов. Процедура снятия ипотеки как усложнения задач мошенника. Установленная государством стоимость услуг нотариуса в этом случае составит 1% от суммы займа, а также 0,01% от суммы ипотеки, но в этой части по договоренности с нотариусом. Конечно, сумма займа будет в сотни раз меньше, чем стоимость залогового имущества. Не будет лишним предусмотреть возможность внесудебного урегулирования в тексте ипотечного договора. Тогда стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки у того же регистратора.

     

    В ситуации с субъектами хозяйствования — в форме обществ с ограниченной ответственностью способами защиты от несанкционированного заключения директором договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи может служить четкое и однозначное ограничение полномочий руководителя в уставе и реестре юридических лиц. Считаем эффективным предусмотреть детальный порядок принятия таких особо важных вопросов, как отчуждение недвижимого имущества в уставе. Может быть установлено требования о необходимости единогласного голосования для  принятие решения, обязанность нотариального удостоверения подписей в протоколе и нотариального удостоверения договоров (купли-продажи недвижимости предприятия).

     

    Даем положительную оценку законопроекту 9311 о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления гарантий защиты государством права собственности в части обязательной проверки гражданской правоспособности и дееспособности физического лица. Планируется, что проверка будет происходить регистраторами с получением сведений из Государственного реестра актов гражданского состояния граждан, проверка подлинности и содержания доверенности в Едином реестре доверенностей.

    Учитывая увеличение случаев подачи поддельных судебных решений, будет эффективным введение механизма регистрации прав на основании решений судов путем обязательного получения экземпляра решения в электронном виде с квалифицированной подписью судьи. Такое решение будет направляться в порядке взаимодействия с Единым государственным реестром судебных решений. В реестре судебных решений есть приговоры по уголовным делам в отношении лиц, которые используя поддельные решения судов прилегающих к неподконтрольной территории, подавали их государственным регистраторам в другой местности по местонахождению имущества, с целью переоформления собственности в пользу участников преступной организации. Надеемся, что с принятием указанного законопроекта такой механизм циничного отъема собственности юридически будет невозможен.

    В случае все же наступления незаконных изменений в реестре с помощью сговора с регистратором или без него – первоочередным в плане действий будет истребовать все письменные материалы, на основании которых совершено действие (регистрационное дело) и через суд наложить арест на объект с целью недопущения дальнейших перепродаж. Адвокаты по недвижимости нашей компании в г. Киев готовы оперативно вступить на защиту Вашей недвижимости.