• Результаты опроса, проведенного Минфином, подтверждают: инвестиции в недвижимость остаются одной из главных альтернатив депозитам. Вкладывая сбережения в квадратные метры, украинцы надеются не только их защитить от обесценивания, но и заработать. Покупка квартиры на ранних этапах строительства также есть выгодным вариантом приобретения недвижимости с целью улучшения жилищных условий, или же зарабатывания на капитализации, в связи с подъемом цены после введения в эксплуатацию.

    Вместе с тем, жизнь непредсказуема и существует риск не только того, что застройщик подведет, нагрянет экономический кризис или потеря работы, но и все люди — смертны.

    В этой статье мы рассмотрим, как раз тот случай, когда физическое лицо-инвестор умирает и в состав наследства входят имущественные права на недвижимость. Как быть, если строительство дома не закончено, а права на недвижимость не оформлены до конца? Наследники стоящих перед юридическими проблемами переоформлением имущественных прав на себя. Для решения комплекса вопросов по наследования инвестиционных прав нужно прежде всего обратиться к квалифицированному адвокату, который сможет найти выгодное решение проблемы своего клиента.

    Сначала дадим небольшую справку определения законодательством терминов. Согласно ч. 2. ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвесторы — субъекты инвестиционной деятельности, принимают решение о вложении собственных, заемных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты инвестирования.

    Согласно ч. 5 ст. 7 данного Закона инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, включая реинвестиции и торговые операции на территории Украины, в соответствии с законодательными актами Украины. Объектами инвестиционной деятельности может быть любое имущество, а также имущественные права (ст.4 Закона). Статьей 9 вышеуказанного Закона предусмотрено, что основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор (соглашение).

    В ситуации наследования и разделения инвестиционных прав на строительство существуют варианты решения как в русле мирного права, так и в русле судебного спора.

    По общему правилу, в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти. Квартира является объектом инвестирования в объекте строительства, который после завершения строительства становится отдельным имуществом. До завершения строительства объекта и принятия его в эксплуатацию инвестору принадлежат имущественные права на недвижимость. Если при жизни наследодатель не получил права собственности на недвижимое имущество, то наследник также не сможет оформить собственность в порядке наследования. К наследнику переходят только определенные имущественные права, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства.

    Гражданским законодательством предусмотрено, что объектами гражданских прав являются вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, результаты работ, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также другие материальные и нематериальные блага. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства или наследования или иным образом, если они не изъяты из гражданского оборота или не ограничены в обороте, или не являются неотъемлемыми от физического или юридического лица.

    Верховный Суд Украины в своем решении от 2 октября 2013 по делу №6-98цс13 выразил правовую позицию согласно которой выполнение денежных обязательств по инвестиционному соглашению, а именно полная оплата стоимости объекта инвестирования (стопроцентная предоплата), свидетельствует о совершении действий, направленных на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на этот объект.

    Теперь попробуем объяснить это на жизненном примере, чтобы было проще понять, что означают эти юридические нормы.

    Один из вариантов инвестирования в строительство — это заключение договора купли-продажи имущественных прав (далее — договор) на приобретение квартиры в жилом доме. Следовательно, умерший заключил такой договор, однако дом находится еще на стадии строительства, а оплата имущественных прав состоится только после полной уплаты взносов. Оплата имущественных прав осуществлялась по условиям договора ежемесячно в течение, например, трех лет.

    Решение данной ситуации возможно двумя путями в зависимости от круга наследников, их целей и возможностей. Так, договор может быть прекращен в связи со смертью инвестора, то есть наследодателя. В таком случае застройщик должен вернуть наследникам уже внесенные средства за квартиру. В случае если заказчик строительства не намерен возвращать средства, то защита прав наследников может быть осуществлено в судебном порядке.

    Вторым вариантом решения может быть то, что права и обязанности по договору перейдут к правопреемнику покупателя. Что касается желания застройщика «сотрудничать» с новыми покупателями или покупателем, то конечно однозначного ответа здесь не будет. Как показывает практика, каждый раз одна и та же ситуация может быть решена совершенно по-разному, в зависимости от уровня надежности застройщика в течение конкретного промежутка времени, текущих взаимоотношений сторон, возможности покупателя (его правопреемников) по выполнению взятых на себя обязательств, намерений сторон по решению проблемной ситуации, т.

    Наследникам нужно обратить внимание на условия договора инвестирования, в частности на то какими документами подтверждается полная уплата объект и предусмотрено расходы в пользу застройщика, в случае замены инвестора его правопреемником. Обычно в договорах указано, что его действие прекращается в случае смерти покупателя. Как правило совсем не урегулирован порядок правопреемства. Согласно новеллами гражданского права, обязательство прекращается смертью должника, если оно неразрывно связано с его личностью и в связи с этим не может быть выполнено другим лицом. Также, согласно указанной статье, обязательство прекращается смертью кредитора, если оно неразрывно связано с его личностью. По договору покупатель выступает и как должник (по собственному обязательствам оплачивать имущественных прав), и как кредитор (по обязательствам застройщика передать покупателю имущественные права на квартиру и саму квартиру).

    Заключение дополнительного соглашения с правопреемником является правом застройщика, а не обязанностью. Тем не менее, после обращения к нему с таким предложением, он должен прекратить действие договора и вернуть наследника средства инвестора или заключить дополнительное соглашение о правопреемстве на основании унаследованных имущественных прав. Ничего не делать застройщик не может, поскольку это будет грубым нарушением прав наследников, в связи с чем последние могут подать перспективный иск с дополнительными требованиями о взыскании штрафных санкций за просрочку возврата средств.

    Стоит отметить, что практика оформления правопреемства по подобным договорам в таких ситуациях не является новой для отечественных застройщиков, ведь некоторые из них уже сталкивались с подобными случаями, имеют определенный опыт и соответствующие наработки. Однако будет ли переоформление выгодным для наследников, как заставить застройщика заключить договор с наследниками и не продать квартиру дважды?

    Адвокаты в г. Киев вовремя окажут Вам квалифицированную юридическую помощь, а именно проанализируют условия договора, по вашему поручению проведут переговоры с застройщиком о возможном отсрочки платежей, решая для клиента в положительном для него ключе и ориентировано на его цель сложившуюся ситуацию. При необходимости обратятся в суд с целью наложения ареста на имущественные права, что сделает невозможным их двойную продажу.

    Параллельно общению с застройщиком необходимо обратиться к нотариусу с целью открытия наследства, заведение наследственного дела и установления состава наследства. Для этого необходимо подать нотариусу по месту жительства умершего в пределах 6-месячного срока с момента смерти покупателя и составить заявление о принятии наследства.

    Итак, после получения свидетельства о праве на наследство в том числе на имущественные права по договору инвестирования, финальным шагом будет подача копии такого свидетельства застройщику для подтверждения оснований для правопреемства. И конечно формализация самого правопреемства — заключение между наследником и застройщиком соответствующего договора, по которому к правопреемнику по закону переходят все права и обязанности покупателя по договору.

    Рассмотрим случай, когда наследников по закону несколько, поскольку он может иметь тоже несколько вариантов. Во-первых, наследники договариваются между собой и возможно подают нотариусу заявления об отказе от наследства в пользу кого-то одного. Во-вторых, все наследники составляют заявления о принятии наследства и совместно наследуют все имущество (включая права и обязанности) умершего — в таком случае дальнейшее развитие дела осложняется установлением порядком пользования общим имуществом. В-третьих, все наследники составляют заявления о принятии наследства и заключают между собой договор о разделе наследственного имущества — в таком случае каждый из наследников может получить ту долю наследственного имущества, которая его интересует. Стоит отметить, что заключение подобного договора должно состояться до выдачи нотариусом свидетельства о наследстве.

    Необходимо также помнить о некоторых особенностях оформления наследства. В случае, если какой-либо из наследников в течение установленных 6-ти месяцев не подал нотариусу заявление о принятии наследства, он считается не принявшим наследство. Наследник, который на момент смерти наследодателя постоянно проживал с наследодателем считается принявшим наследство, если в течение указанных 6-ти месяцев не заявил об отказе от наследства. В случае невозможности наследника лично прибыть к нотариусу, заявление о принятии наследства или об отказе от него (подпись наследника должна быть засвидетельствована нотариально) может быть направлено нотариусу средствами почтовой связи.

    В судебном порядке право собственности на наследственное имущество подлежит защите путем его признания в случае, если такое право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности (ст. 392 ГК Украины) и является исключительным способом защиты, применяется, если существуют препятствия для оформления наследственных прав в нотариальном порядке, в том числе и в случае определения судом по иску наследника дополнительного срока для принятия наследства.

    На сегодняшний день наследственные споры занимают довольно большую часть дел в гражданском судопроизводстве. Обычно, трудности возникают при решении конфликтных ситуаций между наследниками. Достаточно часто подобные вопросы решаются в судебном порядке. Урегулировать или помочь решить спор между наследниками также лучше поручить грамотному адвокату. Адвокат поможет с определением веских оснований, с помощью которых можно обосновать свою позицию. В конце концов в споре с застройщиком, если только дом достроен, а с наследником не заключается договор о правопреемстве и не передается недвижимость по акту, потребуются услуги адвоката по признанию права собственности на имущество.

     

    В случае развода и разделения квартиры, которая находится в новостройке на стадии строительства также важно учесть все юридические нюансы. Имущественные права на квартиру по инвестиционному договору является классическим имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Как правило, инвестиционный договор заключается в интересах семьи, поэтому это имущество является общей совместной собственностью.

    Здесь можно найти варианты мирного урегулирования раздела общего имущества и судебного порядка разрешения дела.

    Жена и муж по взаимному согласию могут заключить между собой договор разделения совместно приобретенного имущества. В таком договоре стоит уделить внимание тому что средства, которые вносились в качестве инвестирования в строительство имели правовой статус личной частной собственности. Параллельно нужно обязательно обратиться к застройщику и осуществить замену стороны в договоре купли-продажи имущественных прав.

    Судебная же практика по такой категории дел переменная и постоянно появляются новые разъяснения. Ключевыми моментами на которые нужно обратить внимание есть время уплаты средств по инвестиционному договору и источник происхождения средств (личные или общие). Решая споры между супругами об имуществе, необходимо установить объем общего нажитого имущества, имеющегося на время прекращения совместного ведения хозяйства, выяснить источник и время его приобретения. При разделе имущества учитываются также долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Впрочем, некоторые суды не рассматривают имущественные права как общую совместную собственность и считают, что инвестиционный взнос не является объектом права общей совместной собственности, в смысле, как предусмотрено статьями 368, 369 ГК Украины, а могу быть общим с момента государственной регистрации в будущем.

    Обращаем внимание на том, что застройщики в некоторых инвестиционных договорах и договорах купли-продажи имущественных прав прописывают предостережение о том, что внесенные средства являются личными частными. Это связано с тем, что для заключения одним из супругов договоров, требующих нотариального удостоверения, а также договоров относительно ценного имущества, согласие второго из супругов должно быть подано в письменном виде. В данном случае инвестиционный договор будет заключаться с юридическим лицом, а потому должно быть в письменной форме, его нотариальное удостоверение законом не требуется. Если же такого согласия от другого супруга инвестор не требует, а в договоре будет указано, что внесенные средства является личной частной собственностью, то есть достаточно большие перспективы доказать в суде, что имущество, приобретенное по такому договору не является общей совместной собственностью супругов. Вместе с тем, есть другая судебная практика, которая заключается в том, что при заключении договоров одним из супругов считается, что он действует с согласия другого супруга. Очевидно, что такой договор не подпадает под мелкую бытовую сделку, а средства вносили в период брака. Жена, муж имеет право на обращение в суд с иском о признании договора недействительным как, что заключенный вторым из супругов без ее, его согласия. Или подать иск о признании общей совместной собственностью имущественных прав на квартиру. Удовлетворение такого иска будет своим следствием передачи застройщиком квартиры после завершения строительства в равных часки.

     

    Приобретение недвижимости у застройщика возможно также путем заключения нотариально удостоверенного предварительного договора купли-продажи. В таком случае нотариус обязательно берет нотариально согласие у второго супруга на его заключение. Интересно отметить, что нотариус в любом случае должен получить письменное заявление от лица, которое заключает нотариальный договор, то есть даже если это личные средства (например: подарены, занятые, унаследованные) нужно выложить этот факт в заявлении, которое остается у нотариуса. Отсутствие такого заявления может стать поводом для доказывания в суде о том, что приобретенная недвижимость относится к общей совместной собственности супругов.

    Вместе с тем, жена и муж имеют право на раздел имущества, принадлежащего им на праве общей совместной собственности, независимо от расторжения брака, то есть могут заключить между собой брачный договор и указать в нем правовой режим имущества. В случае судебного спора о разделе общей совместной собственности, если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается в соответствии с законом или невозможен, совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.

    И наконец, инвестиционный договор может заключаться путем приобретения именных целевых облигации под жилье, согласно которым в дальнейшем можно получить жилье. Общей совместной собственностью супругов, в частности, могут быть: денежные средства, облигации и другие ценные бумаги. Как уже отмечалось, суды придерживаются позиции о том, что решая споры между супругами, необходимо устанавливать объем всего совместно нажитого имущества имеющегося на время прекращения совместного ведения хозяйства. В состав имущества, подлежащего разделу включается общее имущество супругов, имеющееся у него на время рассмотрения дела, и то, что находится у третьих лиц. По общему правилу ценные бумаги (облигации) могут признаваться общей совместной собственностью супругов. Однако в зависимости от условий конкретного договора приобретения облигаций и источники происхождения средств, адвокаты по семейному праву знают как возможно отойти от равенства долей и признать в суде такие имущественные права личными частными. При разделе имущества учитываются также долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

    Итак, не бывает юридических задач которые нельзя решить, однако по делам с имущественными правами существую много подводных камней, которые могут использоваться адвокатами по-разному. Нужно только привлечь к делу опытного адвоката, который проанализирует именно ваш случай и разработает наиболее эффективную стратегию защиты прав.