• Город Киев находится на первом месте среди других городов по показателю количества строительства жилых комплексов и офисных бизнес-центров в Украине. Карантинные ограничения, жесткость которых менялась ситуативно через призму количества больных COVID-19, с марта 2020 по сегодня повлияли на столичный рынок недвижимости. В большие степени снизились размер арендных ставок для офисов и практически не уменьшились ставки для жилой недвижимости. Карантин посадил всех на рабочие места по домам, бизнес-центры опустели, однако жилая недвижимость практически оставалась стабильной. В то время как большинство владельцев нежилых помещений предоставляли арендаторам каникулы или вдвое уменьшали арендные ставки, владельцы квартир практически не почувствовали падения рынка.

    Инвестирование в квартиру под аренду в столице на сегодня более прибыльней и менее рисково, чем открытие депозита в банке или приобретение ценных бумаг в виде облигаций внутренних государственных займов. Средняя банковская депозитная ставка в гривне составляет 7-9%, в то время как инвестиционный доход от аренды жилья может достигать 15% в долларах, при условии привлечения экспертов юристов по инвестиционной деятельности. В Европейских странах указаны ставки в два раза меньше, а потому к нам постоянно обращаются нерезиденты с целью получения услуг квалифицированного юриста по инвестициям в недвижимость.

     

    Инвестирование в жилую недвижимость для нерезидента может происходить путем:

    • заключения инвестиционных договоров в новостройки (продажа имущественных прав, деривативов, ценных бумаг);
    • нотариальное удостоверение договоров купли-продажи на вторичном рынке;
    • участия в открытых торгах (в случае победы оформляется протокол, позже регистратором выдается выписка).

    Действующим законодательством для нерезидентов не установлено никаких ограничений для заключения подобных соглашений.

    Иностранец для заключения сделок по приобретению актива должен находиться на территории государства на законных основаниях. Конечно, проще будет при наличии вида на временное или постоянное пребывание, но это условие не является обязательным. Главное, чтобы такой иностранец имел при себе действительный паспортный документ с отметкой пограничной службы о дате пересечения границы. Такой паспорт подлежит переводу на украинский язык.

    Так как учет налогоплательщиков ведется по налоговым номерам, поэтому для осуществления будущих финансовых операций иностранец должен получить идентификационный номер. Процедура присвоения номера является не сложной, а вопросы решаются в налоговых органах в течение 3 дней.

    Подчеркиваем, что любой иностранец пользуется правами, в том числе инвестиционными наравне с гражданами Украины.

    Следующим вопросом после выбора оптимальной схемы инвестирования способ расчетов. Возможным вариантом является перевод с помощью международной платежной системы SWIFT со счета иностранца на счет продавца. Стоимость перевода составляет приблизительно от 0,5 до 2%. В случае необходимости частичного расчета с продавцом в наличной форме, иностранец может открыть счет в Украине и получить средства в отделении банка. Напоминаем, что все расчеты по сделкам осуществляются в национальной валюте — гривне, поэтому перечислив иностранную валюту на счет продавца нужно осуществлять конвертацию. В случае пересечения иностранцем границы, подлежит обязательному письменному декларированию таможенным органам перемещения валютных ценностей на сумму, равную или превышающую эквивалент 10000 евро.

    Как правило услуги инвестиционного юриста могут включать проверку продавца и объекта продажи по вопросам наличия ограничений и запретов; проверку задолженности по обслуживанию объекта продажи и зарегистрированных по адресу лиц; заказ и получение оценки стоимости и технического паспорта объекта. В случае инвестиции в новостройку анализ рисковых моментов больше и дополнительно включает: законность застройки, права землепользования и наличие судебных дел в которых участвует заказчик строительства.

    Теперь разберем расходы при оформлении приобретения недвижимости в стандартный способ — нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

    • Обычно расходы за услуги нотариуса по оформлению документов и 1% пошлины уплачиваются сторонами соглашения поровну;
    • Сумма налога с дохода от продажи и военный сбор (1-5% и 1,5%) остается за продавцом;
    • Самостоятельно иностранный покупатель платит только пенсионный фонд (1%).

    Однако законность требовать от лица, которре приобретает жилье впервые на территории государства уплаты пенсионного сомнительна. Ведь такое исключение прямо предусмотрен в законодательстве, а указанное условие, может быть, подтверждено надлежащими доказательствами личного заявления лица и сведениями из единого реестра прав. Грамотные нотариусы в случае представления им необходимых документов, не требуют уплаты пенсионного фонда. То есть расходы покупателя иностранца на приобретение не существенны.

    Надо учесть, что в будущем в случае продажи иностранцем недвижимости налог по прибыли будет составлять 18%. Поэтому для оптимизации налоговой нагрузки, при условии планирования заработка на перепродаже недвижимости, будет выгодно оформлять объект в собственность юридического лица, учредителем которого будет выступать нерезидент. А осуществлять продажу недвижимости путем продажи корпоративных прав в этой компании.

    Приобретя недвижимость, квалифицированные юристы помогут обратиться к организациям обслуживающих дом и предоставляют коммунальные услуги для заключения договоров от имени нового владельца. Иностранному инвестору не нужно заниматься рутинными делами, ведь юрист по недвижимости на основании доверенности может выполнить не только это поручение, а сопроводит заключения договора аренды и наладит оптимальную модель получения чистой прибыли от сдачи имущества.

     

    По налогу с недвижимости, то советуем не спешить с обращениями в налоговый орган. Ведь именно налоговики обязаны осуществить начисление и сообщить о необходимости уплаты налога. Сейчас администрирования налога с недвижимости работает с перебоями даже для резидентов.

    Срок давности для взыскания налога не может превышать 3 лет. Подход налогообложения недвижимости иностранцев тождественен как для граждан. Однако информировать налоговую подавать любые отчеты не требуется.

    Киевским городским советом установлена ​​ставка налога с 1 кв.м. в размере 1,5% от минимальной заработной платы на начало 2021 года (6000 грн.)

    Льгота по уплате налога: для квартиры независимо от их количества — на 60 кв. метров. Таким образом, например, если во владении одна квартира площадью 100 кв. м. начисления налога за 2021 имеет следующий вид:

    100 кв.м. — 60 кв.м. = 40 м.кв.  — объект налогообложения.

    40 кв.м. * 90 грн. = 3600 грн. — сумма налога за год.

    Факт приобретения в собственность иностранцем недвижимости не может быть основанием для получения вида на право временного или постоянного проживания. Одним из поводов получения временного вида является учреждение иностранцем компании с уставным капиталом в размере не менее эквивалента 100 тыс. Евро. Недвижимость может быть внесена в уставный капитал после ее приобретения на имя иностранца. Советуем не рассматривать такую ​​льготу для решения вопроса получения временного вида как значимый аргумент. Ведь существует несколько других законных, а самое главное простых и дешевых способов получения вида. Повторяем оформления недвижимости на компанию целесообразно при краткосрочных планах ее перепродажи в перспективе.

    Юристы готовы предложить легальные модели вывода чистой прибыли нерезидента от сдачи в аренду недвижимого имущества в пределах до 3% от полученного дохода.

    По общему подходу доход в виде арендной платы облагается по ставке 18 и действуют жесткие валютные ограничения. Наши специалисты имеют отработанные модели оптимизации вывода прибыли. Только после согласования с инвестором условий и исключительно в пределах его поручения юристы возьмут на себя бремя сопровождение всех бюрократических вопросов с арендаторами и наладят выполнение первоочередной задачи — фактическое получение наибольшей инвестиционной прибыли.