• Якщо вирішили інвестувати на стадії будівництва у нерухоме майно переконані у тому, що без належної юридичної перевірки можливих ризиків та умов правочину не обійтись. Адже право власності не буде зареєстровано одразу після сплати вартості об’єкта, а лише по закінченню будівництва, введення в експлуатацію та надання всіх необхідних документів для державної реєстрації.

    Наша практика показує, що у більшості випадків забудовники пропонують наступні варіанти оформлення інвестиції:

    • договір купівлі-продажу майнових прав;
    • інвестиційний договір;
    • договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій);
    • договір про сплату пайових внесків та участь у будівельному кооперативі;
    • попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.

    Звичайно укладання основного правочину буде передувати договір бронювання з невеликою ціною авансу, що буде враховано при сплаті вартості всього об’єкта.

     

    Вартий уваги є правовий висновок ВСУ викладений у справах 6-265цс16 та №6-290цс16 від 16.03.2016р.. Згідно якого майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва (інвестування), не вважаються речовими правами на чуже майно, тому що об’єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

    Іншими словами, якщо забудовник не добудував об’єкт будівництва вчасно та порушив встановлені строки договором купівлі-продажу майнових прав, то визнати через суд право власності на нерухоме майно є неможливим. Визнати майнові права на об’єкт нерухомості – недоцільним адже не буде проведена їх державна реєстрація в реєстрі речових прав. В той же час, з практичної точки зору найпрозорішим, а тому і вигідним в  можливій перспективі судового вирішення спору на користь інвестора (покупця) є купівля саме майнових прав. За яким інвестор (покупець), особа якій в передбачений договором строк надається право майнової вимоги щодо отримання у власність нерухомості, в яку було вкладено інвестицію. Без інших відкладальних умов – юридичних фактів, які містяться в інших варіантах договорів.  Тобто якщо строк задоволення майнової вимоги про передання у власність настав і інвестор звернувся до забудовника, останній повинен виконати зобов’язання інакше настане прострочення виконання грошового зобов’язання. Тому способом захисту прав буде стягнення коштів та збитків. Успіх такого способу буде напряму залежати від платоспроможності боржника.

     

    Відносно співвідношення розміру куплених облігацій, емітентом яких є підприємство-забудовник, то відповідно пропорційно до розміру здійснених інвестицій, в договорі визначається чітко строки виконання будівництва, із закінченням яких забудовник зобов’язаний, в наслідок користування відповідними інвестованими коштами, передати/ уступити право вимоги на майно (вид, площа, розташування об’єкту нерухомості вказується в договорі) покупцю. Це передбачає передачу необхідних документів у розпорядження покупцеві (інвестору), з метою реєстрації права власності на нерухоме майно.

    Окрім того, згідно вказаного аналізу ВСУ«важливе значення для вирішення судами справ, пов’язаних з виникненням, зміною та припиненням права власності, відповідно до чинного законодавства, має правильне визначення належності об’єкта до рухомого або нерухомого майна.

    За ст. 181 ЦК до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Відповідно рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі. До об’єктів нерухомого майна ЦК віднесено житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно (статті 331, 376). Згідно із Законом № 2269-ХІІ нерухоме майно поділяється на будівлі, споруди, приміщення (ст. 4). Відповідно до Закону від 1 липня 2004 р. № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-ІV) об’єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення (ст. 5). Визначення «житловий будинок», «квартира», «садиба» містяться у гл. 28 ЦК, поняття «об’єкти житлової нерухомості» – у Податковому кодексі України. Об’єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий і дачний будинки (ст. 14.1.129.).

    Окремо вказуємо, що згідно аб. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»: «інвестування та фінансування будівництва  об’єктів  житлового будівництва  з  використанням  недержавних  коштів,  залучених від фізичних та юридичних  осіб,  у  тому  числі  в  управління,  може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю,  інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії   цільових   облігацій   підприємств,   виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта)   житлового   будівництва.   Інші   способи  фінансування
    будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.»

    Тому купівля квартири через участь у такому фонді фінансування будівництва (надалі – «ФФБ»), є непоганим механізмом інвестування. Правове регулювання ФФБ здійснюється у Законі України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Згідно приписів законодавства, фонд фінансування будівництва –  кошти,  передані  управителю  ФФБ   в   управління,   які   використані  чи  будуть  використані  управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ. У ФФБ входить управитель, який веде облік коштів, контролює їх використання, має право змінити забудовника. Проте не часто можна зустріти продаж квартири від забудовника через ФФБ. Крім того, при всіх привабливих рисах цього механізму, він не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань, оскільки забудовники нерідко створюють «ручні» фонди. Так як особа управителя у тому числі наділена функцією контролю строку виконання будівництва є важливим що дана особа (в більшості випадків банк) була незалежною та авторитетною. У разі виявлення управителем ризику  порушень  умов  договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих  на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником  збитків.

    Дуже рідко зустрічається схема купівлі квартири через емісію облігацій підприємства. Ця схема виглядає інакше: інвестор купує не квадратні метри, а цільові облігації. Після введення будинку в експлуатацію між забудовником та покупцем укладається договір купівлі-продажу або міни, при цьому покупець розраховується за квартиру облігаціями. Важливо звернути увагу на те, що здійснення емісії та реєстрації випуску акцій є відкритою інформацією та має публікуватись емітентом. За посиланням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку – https://smida.gov.ua можна ознайомитися з державним реєстром випуску цінних паперів тобто відомості про здійснені випуски акцій, облігацій, цінних паперів інституту спільного інвестування, іпотечних сертифікатів, іпотечних облігацій. А найголовніше для інвестора – порядком обігу цінних паперів та наявність правопорушень з боку емітента.

    Менш популярним є договір про пайову участь у будівництві. При укладенні такого договору із забудовником утворюється житлово-будівельний кооператив, члени якого (потенційні майбутні власники квартир) об’єднують свої грошові внески для будівництва будинку. І хоча цей спосіб інвестування в будівництво прямо не передбачений в Законі України «Про інвестиційну діяльність», він використовується відповідно до норм цивільного законодавства. При будівництві з утворенням житлово-будівельного кооперативу, квартира після завершення будівництва перебуватиме у власності кооперативу. Тоді потрібно укласти договір обміну паю члена кооперативу на приміщення (квартиру) і зареєструвати своє право власності на цю квартиру. Можливими проблемами при обранні такого варіанту оформлення інвестиції є те, що недобросовісний забудовник може затвердити невигідні умови для членів кооперативи виклавши їх в окремому положенні або статуті. Тоді позиція забудовника наступна – потрібно застосовувати корпоративні правовідносини між членом та кооперативом, а не цивільно-правові, тобто права і обов’язки викладені у договорі. Інколи такі кооперативи приймають рішення про виключення з числа членів за формальні порушення корпоративних обов’язків.

    Найбільш поширеним на ринку новобудов є укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири у випадках коли забудовником є фізична особа. На жаль, це «сіра» схема інвестування, яка має багато ризиків для покупця квартири, адже сама квартира ще не існує, їй не надано номеру, будинок не введено в експлуатацію. Тому при попередньому договорі купівлі-продажу гроші інвестуються в щось аморфне і невідоме. Може виявитися, що квартири з передбаченими характеристиками взагалі не існує в будинку, що на одну квартиру укладено кілька таких попередніх договорів тощо. Крім того, існує ризик того, що забудовник відмовиться в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу і реальних механізмів змусити його це зробити немає, навіть якщо вся сума грошей за бажану квартиру вже оплачена. Тому при укладенні такого договору слід дуже обережно підходити до вивчення його умов і репутації громадянина-забудовника.

     

    Усі перелічені варіанти інвестування не дають гарантії оформлення у власність придбаного об’єкту, проте здійснити усі можливі юридичні перевірки для мінімізації можливих ризиків потрібно.

    Радимо до того як укласти інвестиційний договір чітко розібратися для себе на підставі яких документів буде проведена державна реєстрація права власності у майбутньому. Вичерпний перелік документів в залежності від обраного варіанту інвестування визначається пунктами 77-80 Постанови Кабінету міністрів України від 25.12.2015р. №1127. Для прикладу у разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості за договором документами, що необхідні для реєстрації будуть: заява, квитанція про сплату адміністративного збору,  договір купівлі-продажу майнових прав, технічний паспорт, документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, документа, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси, документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції, – у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна, затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об’єкта нерухомого майна, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу.

    Досвід переконує у тому, що при інвестуванні в нерухомість перш за все важливо перевірити особу забудовника (фізичну, юридичну, її керівника та засновників). У тому числі наявність заборон, арештів, обтяжень, судових справ, відкритих виконавчих та кримінальних проваджень. Можливо на момент інвестування недобросовісний  продавець має невиконанні грошові зобов’язання на значні суми коштів або взагалі відкритті кримінальні провадження у зв’язку із шахрайством або порушенням дозвільних процедур.

    В залежності від складності об’єкта будівництва (класу наслідків СС2 – середні, СС3 – значні наслідки) забудовник може виконувати будівельні роботи лише після повідомлення ДАБІ, отримання декларації або дозволу про початок будівельних робіт. Навіть якщо дозвіл надається представниками забудовника – може бути, що даний дозвіл на момент інвестування був скасований ДАБІ або судом.

    Забудовник для достовірності може вам надати відомості, щодо правової підстави користування земельною ділянкою, яка виділена під будівництво об’єкту нерухомого майна, в що інвестуються кошти. Трапляються випадки будівельних робіт без оформлення землевідведення, що в подальшому буде перепоною для реєстрації права власності.

    У будь-якому випадку у разі небажання надавати дозвільні документи та документи підтверджуючі речові права на землю, дані відомості можливо отримати від державних органів.

    Отже, благонадійність та законність дій забудовника-продавця перевіряється, наступним інформаційно-аналітичним шляхом перевірки відомостей, зокрема в: Реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань; Реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; Публічній кадастровій карті України; Автоматизованій системі виконавчого провадження (публічна, безкоштовна); Базі даних ДАБІ; Базі даних ДФС України; Реєстрі судових рішень; Розділі оголошень та повідомлень про банкрутство на офіційному сайті ВГСУ.

    Наявність статей та новин в мережі Інтернет, що є виключно суб’єктивним аспектом при вивченні ділової репутації та доброчесності забудовника-продавця. При можливості, здійснюється перевірка установчих документів та повноважень підписанта з боку забудовника-продавця.

    Також нам ставлять завдання щодо виїзду на будівельний майданчик забудовника з метою проведення прямих перемовин та погодження можливості купівлі нерухомості. При оформленні права власності на вторинному ринку – ми подбаємо про все «під ключ», а саме нотаріальне посвідчення договору, проведення державної реєстрації, оцінка майна, отримання витягу з ДЗК та довідки про зареєстрованих осіб у житлі, безготівкові перекази за необхідності та здійсненому попередню перевірку благонадійності забудовника.