• 1 липня 2015 року вступив в силу Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Даний закон фактично ліквідує усі ЖЕКи, котрі протягом часу незалежності держави погано чи добре, проте обслуговували багатоквартирний житловий фонд. Згідно прикінцевих та перехідних положень Закону, для власників квартир та нежитлових приміщень у будинках надано час до 1 липня 2016 року для прийняття рішення щодо створення ОСББ та обрання форми управління будинку. В іншому випадку управителя буде призначено на конкурсних засадах виконкомом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.
    Є важливим, що такими новоствореними управителями може бути: фізична особа-підприємець або юридична особа, а жодних законодавчих критеріїв, тобто вимог щодо економічних показників, виробничих засобів та наявності професійних фахівців, яким мали б відповідати такі суб’єкти господарювання – не визначено.
    ОСББ за своєю суттю є юридичною особою, яка не має на меті отримання прибутку, створена власниками квартир задля утримання і використання спільного майна. Основною ідеєю створення ОСББ є заміна не функціональних та таких, що не завжди задовольняють потреб мешканців «совкових» ЖЕКів. При цьому замінюватись будуть як комунальні, так приватні ЖЕКи. Причому приватні скоріше за все будуть активно боротися за продовження обслуговування будинків, котрі перебували на їх балансі до нововведень. Очевидно, що такий перерозподіл ринку комунальних послуг, який може допустити не фахових, не чесних управителів, особливо у будинках, котрі буди збудовані не так давно, спричиняє неоднозначний суспільний резонанс.
    Нормативно створення і діяльність ОСББ регулюють два закони: Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Тому для розуміння основних механізмів роботи та етапів створення об’єднання достатньо ознайомитися з цими спеціальними актами.
    Нам би хотілось привернути увагу на підводних каменях та специфіки, які постають вже на практиці.
    По-перше при створенні ОСББ варто давати об’єктивну оцінку стану житлового фонду. З моменту отримання на баланс будинку, такий новий управитель отримує і усі проблемні питання, що можуть бути пов’язані зі станом внутрішньо будинкових мереж, комунікацій та ліфтового обладнання. В таких будинках, при формуванні нового тарифу, буде необхідно брати до розрахунку значно більший показник на капітальний ремонт будинкових мереж та резервного фонду на випадок аварій.
    По-друге прийнятий і затверджений загальними зборами об’єднання розмір внесків та тарифів за послуги є обов’язковим для всіх співвласників житлових і нежитлових приміщень. Питання членства окремих осіб не впливає на обов’язок сплачувати за послуги. Тобто якщо більшість з дотриманням закону та статуту об’єднання, прийняли відповідні рішення, вони мають виконуватися усіма власниками.
    По-третє більшість пенсіонерів, малозабезпечених та з особливим статусом власників помилково побоюються за втрату пільг і субсидій при створенні об’єднання. Такі мешканці будинків для нарахування субсидій повинні звернутися в управління праці та соціального захисту населення за місцем реєстрації. Єдиною відмінністю у нарахуванні субсидій та пільг окремим категоріям громадян є те, що у будинках ОСББ розміри таких знижок затверджуються зборами у межах норм встановлених органами місцевого самоврядування. Кошти компенсуються об’єднанню за рахунок субвенцій з державного бюджету місцевим бюджетам.
    По-четверте прогресивною новелою є зміна підходу до визначення повноважень в управлінні спільним майном кожного зі співвласників житлових і нежитлових приміщень у будинку. Так після створення ОСББ кожен власник квартири здійснює управління майном пропорційно до площі нерухомості, яка знаходиться у його власності. Для прикладу попередньо під час загальних зборів жильців голоси розподіляються за принципом одна квартира – один голос. Під час вирішення питань загальними зборами в ОСББ, то пропорційно більшу перевагу в голосі буде мати особа розмір власності якої в даному будинку більший.
    По-п’яте вартість Ваших тарифів може збільшитися як у новостворених приватних структур призначених для управління, так і в створеному ОСББ. Більшість експертів апелюють до того, що з нововведеннями відбудеться різке збільшенню тарифів на утримання прибудинкових територій, проведення поточного та капітального ремонту. Дана позиція обумовлюється тим, що згідно ч. 2 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника. Виходячи з того, що на утримання будинків з державних чи місцевих бюджетів не передбачено дотації ні з державних ні з місцевих бюджетів, то таке матеріальна забезпечення і ремонт повністю ляже на плечі жильців. Вище вже зазначалось, що при оптимальній побудові роботи нового управителя, таке підвищення може бути викликане в більшій мірі лише єдиним об’єктивним чинником – станом будинку та мереж. Очевидно, що для власників квартир в будинку, який перебуває в аварійному стані чи потребує нагального капітального ремонту – сума комунальних платежів збільшиться пропорційно до суми необхідної на такий ремонт. Необхідність вирішення питання збору коштів у таких ситуаціях є неминуча як для приватного управителя, так і для ОСББ. Проте необхідно зазначити, що згідно розширення повноважень жильців в ОСББ, то будь-хто може ознайомитись з фінансовими звітами і проконтролювати щоб ці кошти пішли саме на проведення ремонту чи забезпечення матеріально-технічною базою. Проте оперативність та достовірність отримання відомостей про грошові потоки у приватних управителів, на наш погляд, буде набагато складнішим. Закон залишає можливість власникам реально впливати на діяльність ОСББ. А за умови обрання головою об’єднання громадянина з числа мешканців, що є «не чужою» для сусідів та користується високою діловою репутацію, шанси залишитися обікраденими суттєво зменшуються.
    Окремо хотілось звернути увагу на тому, що ОСББ може бути замовником комунальних послуг у зв’язку із отриманням на баланс будинку. А виконавцем на підставі договірних відносин з ОСББ приватний суб’єкт господарювання. Переконані у тому, що ключовими будуть два фактори. Розмір (площа) житлового будинку, що потребує обслуговування та наявність вигідної цінової пропозиції за послуги від суб’єкта, що має потужності і досвід у цій сфері.
    Хочемо застерегти співвласників, які вже прийняли рішення про створення ОСББ, особливо у будинках з гарним технічним станом у тому, що діючий балансоутримувач може відмовитися добровільно передати технічну документацію та власне будинок по акту прийому-передачі. Такі факти порушення законодавства у новобудовах трапляються дуже часто. Єдиним виходом є звернення з вимогами до суду та подання скарг в органи прокуратури.
    У випадку призначення виконкомом приватного управителя для Вашого будинку, між сторонами укладається договір. Строк на який укладається такий договір – 1 рік. По закінченню даного строку, якщо жодна із сторін не повідомить про його відмову, договір вважається продовженим на наступний календарний рік. Тобто співвласники мають у своєму розпорядженні один рік для вчинення висновків про якісні зміни у новому обслуговуванні. У незадовільному випадку співвласники можуть повернутися до вирішення питання управління будинку за допомогою ОСББ. Очевидно для належної вимоги передати будинок ОСББ, повідомлення про його реєстрацію на адресу виконкому також має бути здійснене за місяць до закінчення вказаного календарного року.
    Додатково необхідно наголосити на змінах і до земельного законодавства, які були зумовлені прийняттям законів про ОСББ. Так в Земельний кодекс України знову введені положення про право на постійне користування земельною ділянкою. Тобто земельна ділянка, яка знаходиться під будинком та прибудинковими територіями належить на праві спільної сумісної власності всім співмешканцям на пропорційній основі відносно їх частки права власності в самому будинку. Дана норма дозволить у випадку руйнування будинку залишити право власності на землю за жильцями відповідного будинку.
    Підводячи підсумки можна говорити про те, що жодна із форм управління для конкретного вашого будинку не може вважатися наперед панацеєю. Ефективність управління буде залежить від активності позицій співвласників, юридичній та економічній професійності при створенні ОСББ, досягнутих домовленостей з управляючою компанією, якістю контролю за наданими послугами, добросовісності та компетентності голови Правління ОСББ та директора управляючої компанії та ін. факторів.
    За наявності у Вашому будинку не байдужих та цілеспрямованих сусідів, що готові відчути самі та допомогти сусідам відчути такі переваги ОСББ як: зменшення витрат у тарифах, так як приватний управитель має на меті отримання прибутку від своїх послуг, тому він апріорі буде дорожчим ніж неприбуткове об’єднання. За умови обрання совісного голову правління – контроль над грошовими потоками у ОСББ є набагато прозорішим. Якщо на договірних умовах передати будинок в обслуговування приватному управителю, то такого управителя завжди буде краще обрати на зібранні членів ОСББ. В даному випадку ініціативна група ОСББ, на відмінну від виконкому, може провести дійсно прозорий конкурс. Лише тоді таке рішення буде ґрунтуватися на критеріях розумності, ефективності, доцільності та об’єктивності.
    Тому, як організаційна основа управління будинком, ОСББ на законодавчому рівні та з урахуванням перелічених у статті аспектів, буде перевищувати «нав’язані» виконкомами приватні структури. Найбільш правильним варіантом залишається заручитись кваліфікованою юридичною підтримкою і самостійно створити чи погодитись на пропозиції ініціативних груп щодо створення ОСББ. Якщо ж таке ОСББ в найкоротші строки не буде створено, то на практиці буде місце зловживань призначеними місцевими радами управителями, які фактично наділені певною юридичною нерівністю порівняно з співвласниками.