• 1 січня 2002 р., коли набув чинності новий Земельний кодекс України, прийнятий Верховною Радою 25 жовтня 2002 р. законодавцем було встановлено, що громадяни та приватні юридичні особи можуть отримувати земельні ділянки у власність або в оренду, але не у постійне користування.

    П. 6 Перехідних положень вказаного Земельного кодексу зобов’язали громадян та юридичних осіб, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.

    Попередньо кодексом неодноразово надавалась такі строки, а саме: в редакції закону 2002 року – до 1 січня 2005р.; в редакції  закону 2005 року – до 1 січня 2008 р., після чого даний пункт був визнаний неконституційним (рішення КСУ від 22.09.2005р) ,через відсутність порядку та механізму переоформлення такого права. Але з 17 серпня 2010 року пункт знову став чинним.

    Закон України  «Про  оренду землі» визначає оренду землі, як  засноване  на  договорі  строкове  платне  володіння  і користування   земельною   ділянкою,   необхідною  орендареві  для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

    Законом України «Про  державну  реєстрацію  речових  прав  на нерухоме майно  та  їх обмежень» від 1 липня 2004 року передбачено,  зокрема,  обов’язковість державної реєстрації  права постійного  користування  земельною  ділянкою,  права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб тощо.

    Таким чином з січня 2002 року  право постійного користування земельною  ділянкою  із земель державної та комунальної  власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, а також громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації, релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності.

    Є неоднозначним підходи до словосполучення «переоформити у встановленому  порядку» без посилання на відповідні норми Кодексу або інших законів. При цьому в Кодексі та інших законах немає спеціальних норм щодо такого порядку переоформлення    права постійного користування. Оскільки переоформлення може означати оформлення за тих самих умов, що й раніше, а також за новими, іншими умовами, то ці умови мають бути зазначені в Перехідних положеннях Кодексу. Відсутність розмежування надання земельної ділянки і зміни титулу прав на земельні ділянки ускладнює переоформлення і на практиці вирішується довільно.

    Є очевидним, що законодавець вирішив зобов’язати землекористувачів за своєю волею відмовитися від безстрокового та безкоштовного користування земельною ділянкою назвавши таку процедуру пом’якшено – «переоформлення».

    Після рішення Конституційного суду, у зв’язку з відсутністю визначеного у  законодавстві відповідного механізму переоформлення громадяни не в змозі виконати вимоги пункту 6 Перехідних положень Кодексу у встановлений строк, про що свідчить неодноразове продовження Верховною Радою України цього строку. Або ж не хочуть, що є більш логічним та закономірним.

    Окрім того, на практиці трапляються випадки постійного землекористування не підтвердженого державним актом, а лише на підставі технічної документації. В межах статті також доцільно розглянути ситуація продовження користування земельною ділянкою за умови закінчення строку договору оренди землі та його не переоформлення.

     

    I. Припустімо юридичній особі у період з 1992 по 2001 рік був виданий державний акт на право постійного користування земельною ділянкою. В юридичній особі – землекористувачі відбулось відступлення корпоративних прав, а працівники відділу Держкомзему та місцевого виконкому вимагають оформити оренду чи викупити таку ділянку. І бажання всіх є очевидними: юридичної особи сплачувати лише податок за ділянку тобто близько 1% від її оцінки та не сплачувати оренду від 3-12% від оцінки або ж вартість викупу, що на сьогодні фактично є ринковою. А працівників місцевого самоврядування та податкової – наповнювати місцевий бюджет або ж наповнювати “інші бюджети”, так як будуть «сприяти» в оформленні документів землекористування.

    На жаль, новий Земельний кодекс України не лише зайняв, на наш погляд, надмірно жорстку позицію з питань позбавлення права постійного користування широкого кола землекористувачів, а й не забезпечив означені норми зрозумілим механізмом реалізації, встановивши лише обов’язок переоформити право постійного землекористування, не встановив конкретної відповідальності за його порушення.

    Як вже зазначалось, згідно ст. 92 Земельного кодексу України встановлено вичерпну кількість суб’єктів, які можуть використовувати земельні ділянки на титулі постійного користування. Новопридбана юридична особа (приватне підприємство або товариство з обмеженою відповідальністю) не відноситься до числа таких суб’єктів. Необхідно апелювати до того, що такий перелік суб’єктів встановлений для землекористувачів, що первинно отримали земельні ділянки після прийняття кодексу, тобто після 2002 року. А державний акт на право постійного користування земельної ділянки у такої юридичної особи був виданий раніше.  А оскільки закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи (ст. 58 Конституції України). Тому очевидно не може бути нарікань до такого землекористувача.

    Фактично відсутній законодавчий механізм притягнення до юридичної відповідальності (адміністративної, цивільно-правової, кримінальної та ін.) таких «інертних землекористувачів».

    Згідно глави 37 Земельного кодексу України не передбачено такого складу проступку як – не переоформлення земельних ділянок наданих на праві постійного користування, тим більше відповідальність за це. Кримінальний кодекс України та Кодекс про адміністративні правопорушення також не містять відповідних складів проступку.

    Навіть якщо припустити, що контролюючі органи (прокуратура, управління Держкомзему) або органи місцевого самоврядування мають «велике бажання виконати закон», то скоріше за все спочатку будуть направлені приписи прокуратури про усунення порушень та листи Держкомзему, виконкому, але надалі подано позов в суд.

    Але перспектив у контролюючих органів в такому судовому спорі немає. З огляду на факти викладенні вище та з урахуванням того, що не можна визначати майбутній титул землекористування (власність або оренда) без волі самого землекористувача, а підстав для визнання не чинним акту немає. До того ж такі процеси не будуть швидкі: господарський півроку, адміністративний – до двох років. А в таких умовах можна буде щонайменше направити до органу місцевого самоврядування саму лише заяву про бажання відвести земельну ділянку. В той же час такими діями фактично приступити до «переоформлення» ділянки.

    В той же час необхідно зробити застереження, про можливі питання, що виникнуть у разі придбання юридичної особи у формі акціонерного товариства. Адже після такого придбання, якщо його організаційно-правова форма не приведена у відповідність з нормами Закону України «Про акціонерні товариства». Згідно ст. 5 вказаного закону, що набрав чинності 29.04.2009 (хоча обов’язок змінити організаційно-правову форму переносився на 30.10.2010р.) визначено, що акціонерні товариства за типом поділяються на публічні акціонерні товариства та приватні акціонерні товариства.

    Тому у випадку придбання акціонерних товариства з державними актами на право постійного користування земельною ділянкою, котрі не привели свою організаційно-правову форму у відповідність до Закону України «Про акціонерні товариства» можуть виникнути складності. Адже після змін організаційно-правової форми, державний акт буде необхідно змінити, а жодний свідомий начальник відділу Держкомзему на такі правопорушення не піде. Так можна стверджувати, що власник такого акціонерного товариства звернеться до суду з вимогами визнати право постійного землекористування. Але в такій ситуації перспективи такого власника прирівнюються до перспектив контролюючих органів описаних вище.

     

    II. Інший випадок полягає у тому, що юридична особа має у власності нерухоме майно та користується земельною ділянкою лише на підставі технічної документації, а такій ділянки присвоєний кадастровий номер. Користувач не укладає договору оренди, а згідно відомостей з управління земельних відносин ділянка передана у період з 1992 року по 2002 рік на титулі постійного землекористування.

    Вважаємо, що в даному випадку інспектор управління Держкомзему буде намагатись притягти посадову особу (директора) товариства до адміністративної відповідальності за ст. 531 Кодексу України про адміністративні правопорушення (самовільне заняття земельної ділянки). Згідно кодексу передбачена санкція у вигляді штрафу в розмірі від 340 грн. до 1700 грн.. Очевидно, що така ситуація буде прикрістю, але не вирішальним аргументом у питанні переоформлення землекористування.

    А як відомо згідно ст. 61 Конституції України ніхто не може бути двічі притягнений до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення.

    В подальшому необхідно подати заяву до органу місцевого самоврядування, тобто приступити до оформлення землекористування. Не виключаємо направлення органами прокуратури приписів про усунення правопорушення з вимогами укласти договір оренди або викупити ділянку. На дані приписи «законослухняний» землекористувач повідомить про те, що розпочав землевідведення та звернувся до органу місцевого самоврядування.

    Малоймовірно, але в подальшому прокуратурою буде направлений позов до суду. Наприклад: до Господарського суду з вимогами укласти договір оренди в запропонованій редакції (підсудність враховуючи роз’яснення Постанови Пленуму Вищого Господарського суду України від 17.05.2011р.  N 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин), додаткова вимога – стягнення збитків у формі плати за користування ділянкою. Але жодних перспектив в контролюючого органу в такому судовому спорі немає.

     

    III. Остання ймовірна ситуація полягає в тому, що після закінчення строку договору оренди землі, землекористувач юридична особа або фізично особа-підприємець продовжує користування земельною ділянкою та не звернувся з метою переоформлення договору.

    Очевидно власник землі – міська рада через відповідний відділ направить проект договору або додаткової угоди для підписання. Треба враховувати, що в цій ситуації діють положення Господарського кодексу України про акцепт, тобто мовчазне прийняття. Тому є необхідним протягом двадцяти днів з моменту отримання проекту договору направити свої заперечення або підписати договір.

    Переконані у тому, що в запропонованому договорі оренди земельної ділянки можуть бути ряд неточностей та положень, що не відповідають чинному законодавству.

    Необхідно звернути увагу на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

    Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.

    Відповідно до ст. 288.1. Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. А згідно ст. 288.2.  – платником орендної плати є орендар земельної ділянки.

    Відповідно до вимог ст. 125 Земельного кодексу України  право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації.

    Таким чином переконанні, що на період відсутності договірних зобов’язань між землекористувачем та міською радою не може йти і мови про виникнення обов’язку сплати оренди за землю.

    Переконані у тому, що придбання корпоративних прав в юридичних особах, які мають земельні ділянки на праві постійного землекористування є вигідним. Проблем з приводу звернення до нотаріуса не виникне, адже ми розглядаємо випадок продажу корпоративних прав, а не продажу будівлі із земельною ділянкою. З урахуванням вимоги чинного законодавства – здійснювати посвідчення правочинів купівлі-продажу нерухомості за наявності відведеної земельної ділянки та присвоєного кадастрового номеру.

     

    Зміни, що відбулися в інституті постійного землекористування є цілком логічними, насамперед, з точки зору фіскальних інтересів держави і територіальних громад, а також з точки зору додержання законодавства про добросовісну конкуренцію.

    Право власності є непорушним та гарантоване як Конституцією, так і нормами Цивільного кодексу України. Разом з тим, твердо переконані, що жодних суттєвих причин з яких було б необхідно поспіхом переоформлювати документи на право оренди або викупати земельні ділянки немає. Тому радимо особам, що мають державні акти на право постійного користування земельними ділянками – користуватися й надалі в своїх інтересах, а у випадку непорозумінь з боку контролюючих органів звертайтесь до кваліфікованих адвокатів.