• 1 января 2002г., когда вступил в силу новый Земельный кодекс Украины, принятый Верховной Радой 25 октября 2002г. законодателем было установлено, что граждане и частные юридические лица могут получать земельные участки в собственность или в аренду, но не в постоянное пользование.П. 6 Переходных положений указанного Земельного кодекса обязывают граждан и юридических лиц, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по этому Кодексу не могут иметь их на таком праве, до 1 января 2008 года обязаны переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них.

    Предварительно кодексом неоднократно устанавливались такие сроки, а именно: в редакции закона 2002 года — до 1 января 2005г.; в редакции закона 2005 года — до 1 января 2008 г., после чего данный пункт был признан неконституционным (решение КСУ от 22.09.2005р), из-за отсутствия порядка и механизма переоформления такого права. Но С 17 августа 2010 года пункт вновь стал действующим.

    Закон Украины «Об аренде земли» определяет аренду земли, как основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

    Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и их ограничений» от 1 июля 2004 года предусмотрено, в частности, обязательность государственной регистрации права постоянного пользования земельным участком, права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд и т.п..

    Таким образом с января 2002 года право постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности, а также общественные организации инвалидов Украины, их предприятия (объединения), учреждения и организации, религиозные организации Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, исключительно для строительства и обслуживания культовых и других зданий, необходимых для обеспечения их деятельности.

     

    Есть неоднозначным подходы к словосочетанию «переоформить в установленном порядке» без ссылки на соответствующие нормы Кодекса или других законов. При этом в Кодексе и других законах нет специальных норм относительно такого порядка переоформления права постоянного пользования. Поскольку переоформление может означать оформление на тех же условиях, что и раньше. А также на новых, других условиях, если эти условия указаны в переходных положениях Кодекса. Отсутствие разграничения предоставления земельного участка и изменения титула прав на земельные участки затрудняет переоформление и на практике чиновниками решается произвольно.

    Очевидно, что законодатель решил обязать землепользователей «по своей воле» отказаться от бессрочного и бесплатного (без аренды) пользования земельным участком, назвав мягко такую ​​процедуру — «переоформление».

     

    После решения Конституционного суда, в связи с отсутствием определенного в законодательстве соответствующего механизма переоформления граждане не в состоянии выполнить требования пункта 6 Переходных положений Кодекса в установленный срок, о чем свидетельствует неоднократное продление Верховной Радой Украины этого срока. Или не хотят, что более логичным и закономерным.

    Кроме того, на практике встречаются случаи постоянного землепользования не подтвержденного государственным актом, а лишь на основании технической документации. В рамках материала, также целесообразно рассмотреть ситуация продолжения пользования земельным участком, при условии окончания срока договора аренды земли, и его не переоформления.

    I. Предположим предприятию в период с 1992 по 2001 год был выдан государственный акт на право постоянного пользования земельным участком. Юридическое лицо — землепользователя приобрели путем уступки корпоративных прав, а работники налоговой инспекции и местного исполкома требуют оформить аренду или выкупить такой участок. Желание обеих сторон очевидны: юридического лица платить только налог за участок (около 1% от нормативной оценки), не платить аренду плату (от 3-12%), а выкуп вообще нецелесообразен. «Работников» местного самоуправления — наполнять местный бюджет или удовлетворять свои интересы, так как будут «содействовать» в оформлении документов землепользования.

    К сожалению, новый Земельный кодекс Украины не только занял, на наш взгляд, чрезмерно жесткую позицию по вопросам лишения права постоянного пользования большого количества землепользователей, но и не обеспечил нормы права понятным механизмом реализации, установив лишь обязанность переоформить право постоянного землепользования, не установив конкретной ответственности за его нарушение.

     

    Как уже отмечалось, согласно ст. 92 Земельного кодекса Украины установлено исчерпывающее количество субъектов, которые могут использовать земельные участки на титуле постоянного пользования. Новоприобретенное юридическое лицо (частное предприятие или общество с ограниченной ответственностью) не относится к числу таких субъектов. Необходимо апеллировать к тому, что такой перечень субъектов, установленный для землепользователей, которые первично получили земельные участки после принятия кодекса, то есть после 2002 года. А государственный акт на право постоянного пользования земельного участка у такого юридического лица был выдан раньше. А поскольку законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица (ст. 58 Конституции Украины). Поэтому очевидно не может быть нареканий к такому землепользователя.

    Фактически отсутствует законодательный механизм привлечения к юридической ответственности (административной, гражданско-правовой, уголовной и др.). Таких «инертных землепользователей». Согласно главы 37 Земельного кодекса Украины не предусмотрен такой состав правонарушения как — не переоформления земельных участков предоставленных на праве постоянного пользования, тем больше ответственность за это. Уголовный кодекс Украины и Кодекс об административных правонарушениях также не содержат соответствующих составов проступка.

    Даже если предположить, что контролирующие органы (прокуратура, управления Госкомзем) или органы местного самоуправления имеют «большое желание исполнить закон», то скорее всего сначала будут направлены предписания прокуратуры об устранении нарушений и письма Госкомзема, исполкома, но в дальнейшем подан иск в суд. Перспектив у контролирующих органов в таком споре нет. Учитывая факты изложенные выше, и с учетом того, что нельзя определять будущий титул землепользования (собственность или аренда) без воли самого землепользователя, а оснований для признания недействительным акта нет. К тому же такие процессы не будут быстрые: хозяйственный полгода, административный — до двух лет. В таких условиях будет правильным направить в орган местного самоуправления одно только заявление о желании отвести земельный участок. В то же время такими действиями фактически приступить к «переоформлению» участка.

     

    В то же время необходимо сделать оговорку, о возможных вопросах, которые возникнут в случае приобретения юридического лица в форме акционерного общества. Ведь после такого приобретения, если организационно-правовая форма не приведена в соответствие с нормами Закона Украины «Об акционерных обществах». Согласно ст. 5 указанного закона, который вступил в силу 29.04.2009 (хотя обязанность изменить организационно-правовую форму переносилась на 30.10.2010г.) Определено, что акционерные общества по типу разделяются на публичные акционерные общества и частные акционерные общества.

    Поэтому в случае приобретения акционерных общества с государственными актами на право постоянного пользования земельным участком, которые не привели свою организационно-правовую форму в соответствие с Законом Украины «Об акционерных обществах» могут возникнуть сложности. Ведь после изменений организационно-правовой формы, государственный акт будет необходимо заменить. А не один сознательный начальник отдела Госкомзема на такие правонарушения не пойдет. Можно предположить, что владелец такого акционерного общества обратится в суд с требованиями признать право постоянного землепользования. Но в такой ситуации перспективы такого собственника общества приравниваются к перспективам контролирующих органов описанных выше

     

    II. Другой случай заключается в том, что юридическое лицо имеет в собственности недвижимое имущество и пользуется земельным участком только на основании технической документации, а такому участку присвоен кадастровый номер. Пользователь не заключает договора аренды, а согласно информации из управления земельных отношений участок передан в период с 1992 по 2002 год на титуле постоянного землепользования.

    Считаем, что в данном случае инспектор управления Госкомзема будет пытаться привлечь должностное лицо (директора) общества к административной ответственности по ст. 531 Кодекса Украины об административных правонарушениях (самовольное занятие земельного участка). Согласно кодексу предусмотрена санкция в виде штрафа в размере от 340 грн. до 1700 грн .. Очевидно, что такая ситуация будет неприятной, но не решающим аргументом в вопросе переоформления землепользования.

    А как известно согласно ст. 61 Конституции Украины никто не может быть дважды привлечен к юридической ответственности одного вида за одно и то же правонарушение.

    В дальнейшем необходимо подать заявление в орган местного самоуправления, т.е. приступить к оформлению землепользования.

    Не исключаем направление органами прокуратуры предписаний об устранении правонарушения требованиям заключить договор аренды или выкупить участок. На данные предписания «законопослушный» землепользователь сообщит о том, что начал землеотвода и обратился в орган местного самоуправления с заявлением.

    Маловероятно, но в дальнейшем прокуратурой будет направлен иск в суд. Например: в Хозяйственный суд с требованиями заключить договор аренды в предложенной редакции (подсудность, учитывая разъяснения Постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 17.05.2011р. N 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающих из земельных отношений»), дополнительная требование — взыскание убытков в виде платы за пользование участком. Но опять таки по ряду причин в таком иске должно быть отказано.

    III. Последняя возможная ситуация заключается в том, что после окончания срока договора аренды земли, землепользователь юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель продолжает пользование земельным участком и не обратился с целью переоформления договора.

    Очевидно владелец земли — городской совет через соответствующий отдел направит проект договора или дополнительного соглашения к подписанию. Надо учитывать, что в этой ситуации действуют положения Хозяйственного кодекса Украины об акцепте, т.е. молчаливое принятие. Поэтому необходимо в течение двадцати дней с момента получения проекта договора направить свои возражения или подписать договор.

    Убеждены в том, что в предложенном договоре аренды земельного участка могут быть ряд неточностей и положений, не соответствующих действующему законодательству.

     

    Необходимо обратить внимание на ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после истечения срока договора письма-уведомления арендодателя об оспаривании в возобновлении договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

    Дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.

     

    Согласно ст. 288.1. Налогового кодекса Украины основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка.

    А согласно ст. 288.2. — плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка.

    Согласно требованиям ст. 125 Земельного кодекса Украины право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации. Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации.

    Таким образом на период отсутствия договорных обязательств между землепользователем и городским советом — не может идти и речи о возникновении обязанности оплаты аренды за землю.

     

    Дополнительно необходимо отметить, что приобретение корпоративных прав в юридических лицах, имеющих земельные участки на праве постоянного землепользования является выгодным. Проблем по поводу обращения к нотариусу не возникнет, ведь мы рассматриваем случай продажи корпоративных прав, а не продажи здания с земельным участком. С учетом требований действующего законодательства — осуществлять удостоверение сделок купли-продажи недвижимости при наличии отведенного земельного участка и присвоенного кадастрового номера.

     

    Изменения, произошедшие в институте постоянного землепользования являются вполне логичными, прежде всего, с точки зрения фискальных интересов государства и территориальных общин, а также с точки зрения соблюдения законодательства о добросовестной конкуренции.

    Но право собственности является нерушимым и гарантированное как Конституцией, так и нормами Гражданского кодекса Украины. Вместе с тем, твердо убеждены, что никаких существенных причин, по которым было бы необходимо спешно переоформлять документы на право аренды или выкупать земельные участки нет. Поэтому советуем лицам, имеющим государственные акты на право постоянного пользования земельными участками – продолжать ими пользоваться в своих интересах, а в случае недоразумений со стороны контролирующих органов обращайтесь к квалифицированным адвокатам.