• 1 июня 2015 вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Данный закон фактически ликвидирует все ЖЭКи, которые в течение времени независимости государства плохо или хорошо, но обслуживали многоквартирный жилой фонд. Согласно заключительных и переходных положений Закона, для владельцев квартир и нежилых помещений в домах предоставлено время до 1 июля 2016 года для принятия решения о создании ОСМД и избрание формы правления дома. В противном случае управляющего будет назначен на конкурсной основе исполкомом местного совета, на территории которой расположен многоквартирный дом.

    Является важным, что такими управляющими может быть: физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, а никаких законодательных критериев, то есть требований экономических показателей, производственных средств и наличия профессиональных специалистов, которым должны соответствовать такие субъекты хозяйствования — не определено.

    ОСМД по своей сути является юридическим лицом, не имеет целью получение прибыли, созданное собственниками квартир для содержания и использования общего имущества. Основной идеей создания ОСМД является замена нефункциональных и таких, которые не всегда удовлетворяют потребностям жителей «совковых» ЖЭКов. При этом заменяться будут как коммунальные, так частные ЖЭКи. Причем частные, скорее всего, будут активно бороться за продолжение обслуживания домов, которые находились на их балансе к нововведениям. Очевидно, что такое перераспределение рынка коммунальных услуг, который может допустить не профессиональных, нечестных управляющих, особенно в домах, которые буди построены не так давно, вызывает неоднозначный общественный резонанс.

    Нормативно создание и деятельность ОСМД регулируют два закона: Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». Поэтому для понимания основных механизмов работы и этапов создания объединения достаточно ознакомиться с этими специальными актами.

    Нам бы хотелось привлечь внимание на подводных камнях и специфики, которые возникают уже на практике.

    Во-первых при создании ОСМД стоит давать объективную оценку состояния жилого фонда. С момента получения на баланс здания, такой новый управляющий получает и все проблемные вопросы, которые могут быть связаны с состоянием внутридомовых сетей, коммуникаций и лифтового оборудования. В таких домах, при формировании нового тарифа, будет необходимо принимать в расчет значительно больший показатель на капитальный ремонт домовых сетей и резервного фонда на случай аварий.

    Во-вторых принят и утвержден общим собранием объединения размер взносов и тарифов на услуги является обязательным для всех собственников жилых и нежилых помещений. Вопрос членства отдельных лиц не влияет на обязанность платить за услуги. То есть если большинство с соблюдением закона и устава объединения, приняли соответствующие решения, они должны выполняться всеми собственниками.

    В-третьих большинство пенсионеров, малообеспеченных и с особым статусом владельцев ошибочно опасаются за потерю льгот и субсидий при создании объединения. Среди жителей домов для начисления субсидий должны обратиться в управление труда и социальной защиты населения по месту регистрации. Единственным отличием в начислении субсидий и льгот отдельным категориям граждан является то, что в домах ОСМД размеры таких скидок утверждаются собранием в пределах норм установленных органами местного самоуправления. Средства компенсируются объединению за счет субвенций из государственного бюджета местным бюджетам.

    В-четвертых прогрессивной новеллой является изменение подхода к определению полномочий в управлении общим имуществом каждого из совладельцев жилых и нежилых помещений в доме. Так после создания ОСМД каждый владелец квартиры осуществляет управление имуществом пропорционально площади недвижимости, которая находится в его собственности. Например предварительно во время общего собрания жильцов голоса распределяются по принципу одна квартира — один голос. При решении вопросов на общем собрании в ОСМД, то пропорционально большее предпочтение в голосе будет иметь лицо размер собственности которой в данном доме больше.

    В-пятых стоимость Ваших тарифов может увеличиться как во вновь частных структур предназначенных для управления, так и в созданном ОСМД. Большинство экспертов апеллируют к тому, что с нововведениями произойдет резкое увеличение тарифов на содержание придомовых территорий, проведение текущего и капитального ремонта. Данная позиция объясняется тем, что согласно ч. 2 ст. 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» каждый совладелец несет обязательства по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения общего имущества многоквартирного дома пропорционально его доле совладельца. Исходя из того, что на содержание домов из государственных или местных бюджетов не предусмотрены дотации ни из государственных ни из местных бюджетов, то такое материальная обеспечения и ремонт полностью ляжет на плечи жильцов. Выше уже отмечалось, что при оптимальном построении работы нового управляющего, такое повышение может быть вызвано в большей степени лишь одним объективным фактором — состоянием дома и сетей. Очевидно, что для владельцев квартир в доме, который находится в аварийном состоянии или требует неотложного капитального ремонта — сумма коммунальных платежей увеличится пропорционально сумме необходимой для такой ремонт. Необходимость решения вопроса сбора средств в таких ситуациях есть неизбежная как для частного управляющего, так и для ОСМД. Однако необходимо отметить, что согласно расширение полномочий жильцов в ОСМД, то любой может ознакомиться с финансовыми отчетами и проконтролировать чтобы эти средства пошли именно на проведение ремонта или обеспечения материально-технической базой. Однако оперативность и достоверность получения сведений о движении денежных средств в частных управляющих, на наш взгляд, будет гораздо сложнее. Закон оставляет возможность владельцам реально влиять на деятельность ОСМД. А при условии избрания председателем объединения гражданина из числа жителей, является «не чужой» для соседей и пользуется высокой деловой репутации, шансы остаться обворованными существенно уменьшаются.

    Отдельно хотелось обратить внимание на том, что ОСМД может быть заказчиком коммунальных услуг в связи с получением на баланс дома. А исполнителем на основании договорных отношений с ОСМД частное предприятие. Убеждены в том, что ключевыми будут два фактора. Размер (площадь) жилого дома, которая требует обслуживания и наличие выгодного ценового предложения за услуги от субъекта, имеющего материально-технические возможности и опыт в этой сфере.

    Хотим предостеречь совладельцев, которые уже приняли решение о создании ОСМД, особенно в домах с хорошим техническим состоянием в том, что действующий балансодержатель может отказаться добровольно передать техническую документацию и собственно дом по акту приема-передачи. Такие факты нарушения законодательства в новостройках встречаются очень часто. Единственным выходом является обращение с требованиями в суд и рассмотрения жалоб в органы прокуратуры.

    В случае назначения исполкомом частного управляющего для Вашего дома, между сторонами заключается договор. Срок на который заключается такой договор — 1 год. По истечению данного срока, если ни одна из сторон не уведомит о его отказе, договор считается продленным на следующий календарный год. То есть совладельцы располагают один год для совершения выводов о качественных изменениях в новом обслуживании. В неудовлетворительном случае совладельцы могут вернуться к решению вопроса управления дома с помощью ОСМД. Очевидно для надлежащей требования передать дом ОСМД, сообщение о его регистрации в адрес исполкома также должна быть осуществлена за месяц до окончания указанного календарного года.

    Дополнительно необходимо отметить изменениях и земельного законодательства, которые были обусловлены принятием законов об ОСМД. Так в Земельный кодекс Украины снова введены положения о праве на постоянное пользование земельным участком. То есть земельный участок, который находится под домом и придомовой территории принадлежит на праве общей совместной собственности всем сожителям на пропорциональной основе в отношении их доли права собственности в самом доме. Данная норма позволит в случае разрушения дома оставить право собственности на землю по жильцами соответствующего дома.

    Подводя итоги можно говорить о том, что ни одна из форм управления для конкретного вашего дома не может считаться заранее панацеей. Эффективность управления будет зависеть от активности позиций совладельцев, юридической и экономической профессионализма при создании ОСМД, достигнутых договоренностей с управляющей компанией, качеством контроля за предоставляемыми услугами, добросовестности и компетентности председателя Правления ОСМД и директора управляющей компании и др. факторов.

    При наличии в Вашем доме неравнодушных и целенаправленных соседей, готовы почувствовать сами и помочь соседям почувствовать такие преимущества ОСМД как: уменьшение затрат в тарифах, так как частный управляющий имеет целью получение прибыли от своих услуг, поэтому он априори будет дороже чем неприбыльное о соединение. При условии избрания совестливого председателя правления — контроль над денежными потоками в ОСМД гораздо прозрачнее. Если на договорных условиях передать дом в обслуживание частному управляющему, то такого управляющего всегда будет лучше выбрать на собрании членов ОСМД. В данном случае инициативная группа ОСМД, в отличие от исполкома, может провести действительно прозрачный конкурс. Только тогда такое решение будет основываться на критериях разумности, эффективности, целесообразности и объективности.

    Потому как организационная основа управления домом ОСМД на законодательном уровне и с учетом перечисленных в статье аспектов, будет превышать «навязанные» исполкомами частные структуры. Наиболее правильным вариантом остается заручиться квалифицированной юридической поддержкой и самостоятельно создать или согласиться на предложения инициативных групп по созданию ОСМД. Если же такое ОСМД в кратчайшие сроки не будет создана то на практике будет место злоупотреблений предназначенными местными советами управляющими, которые фактически наделены определенной юридической неравенством сравнению с совладельцами.