• Если решили инвестировать на стадии строительства в недвижимое имущество, мы убеждены в том, что без надлежащей юридической проверки возможных рисков и условий сделки не обойтись. Ведь право собственности не будет зарегистрировано сразу после оплаты стоимости объекта, а только по окончании строительства, ввода в эксплуатацию и предоставления всех необходимых документов для государственной регистрации.

    Наша практика показывает, что в большинстве случаев застройщики предлагают следующие варианты оформления инвестиции:

    — договор купли-продажи имущественных прав;

    — инвестиционный договор;

    — договор купли-продажи ценных бумаг (облигаций);

    — договор об уплате паевых взносов и участие в строительном кооперативе;

    — предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

    Как правило, заключению основной сделки будет предшествовать договор бронирования с небольшой ценой аванса, который будет учтен при уплате стоимости всего объекта.

     

    Заслуживает внимания правовой вывод ВСУ изложен в делах 6-265цс16 и №6-290цс16 от 16.03.2016г.. Согласно которого имущественные права на недвижимость, которая есть объектом строительства (инвестирования), не считаются вещественными правами на чужое имущество, так как объектом этих прав является не чужое имущество, а также не считаются правом собственности. Итак, имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право — это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

    Иными словами, если застройщик не достроил объект строительства вовремя и нарушил установленные сроки договора купли-продажи имущественных прав, то признать через суд право собственности на недвижимое имущество невозможно. Признать имущественные права на объект недвижимости — нецелесообразно ведь не будет проведена их государственная регистрация в реестре прав. В то же время, с практической точки зрения самым прозрачным, а потому и выгодным в возможной перспективе судебного разрешения спора в пользу инвестора (покупателя) является покупка именно имущественных прав. Согласно сделки инвестор (покупатель), лицо которое в предусмотренный договором срок предоставляется право имущественного требования о получении в собственность про инвестированную недвижимость. Без других откладывающих условий — юридических фактов, содержащихся в других вариантах договоров. То есть если срок удовлетворения имущественного требования о передаче в собственность наступил и инвестор обратился к застройщику, последний должен выполнить обязательства иначе наступит просрочка исполнения денежного обязательства. Поэтому способом защиты прав будет взыскание средств и все возможных убытков. Успех и результативность такого способа будет напрямую зависеть от платежеспособности должника.

     

    Относительно соотношения размера купленных облигаций, эмитентом которых является предприятие-застройщик, то соответственно пропорционально размеру осуществленных инвестиций, в договоре определяется четко сроки выполнения строительства, по окончании которых застройщик обязан в результате пользования соответствующими инвестированными средствами, передать / уступить право требования на имущество (вид, площадь, местоположение объекта недвижимости указывается в договоре) покупателю. Это предполагает передачу необходимых документов в распоряжение покупателю (инвестору), с целью регистрации права собственности на недвижимое имущество.

    Кроме того, согласно анализа ВСУ — «важное значение для решения судами дел, связанных с возникновением, изменением и прекращением права собственности, в соответствии с действующим законодательством, имеет правильное определение принадлежности объекта к движимого или недвижимого имущества.

    Согласно ст. 181 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Согласно движимыми вещами есть вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве. К объектам недвижимого имущества ГК отнесены жилые дома, здания, сооружения, иное недвижимое имущество (ст. 331, 376). Недвижимое имущество делится на здания, сооружения, помещения (ст. 4). В соответствии с Законом от 1 июля 2004 № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон № 1952-IV) объектами недвижимого имущества являются жилые дома; квартиры; здания, сооружения, жилые и нежилые помещения (ст. 5). Определение «жилой дом», «квартира», «усадьба» содержатся в гл. 28 ГК. Понятие «объекты жилой недвижимости» — в Налоговом кодексе Украины. Объекты жилой недвижимости делятся на следующие типы: жилой дом, жилой дом усадебного типа, пристройка к жилому дому, квартира, коттедж, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, садовый и дачный дома (ст. 14.1.129.).

    Согласно аб. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»: «инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами».

    Поэтому покупка квартиры через участие в таком фонде финансирования строительства (далее — «ФФС»), является неплохим механизмом инвестирования. Правовое регулирование ФФС осуществляется в Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Согласно действующего законодательства, фонд финансирования строительства — средства, переданные управляющему ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС. В ФФС входит управляющий, который ведет учет средств, контролирует их использование, имеет право изменить застройщика. Часто можно встретить продажу квартиры от застройщика через ФФС. Кроме того, при всех привлекательных чертах этого механизма, он не гарантирует рационального использования и добросовестного выполнения застройщиком взятых обязательств, поскольку застройщики нередко создают «ручные» фонды. Так как лицо управляющего, в том числе наделен функцией контроля срока выполнения строительства, остается важным чтобы данное лицо (в большинстве случаев банк) было независимым и авторитетным. В случае выявления управляющим риска нарушений условий договора, он имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора, возврата застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, возмещения причиненных застройщиком убытков.

    Очень редко встречается схема покупки квартиры через эмиссию облигаций предприятия. Эта схема выглядит иначе — инвестор покупает не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода дома в эксплуатацию между застройщиком и покупателем заключается договор купли-продажи или мены, при этом покупатель рассчитывается за квартиру облигациями. Стоимость облигаций и порядок их оборота определяет застройщик-эмитент. Важно обратить внимание на то, что осуществление эмиссии и регистрации выпуска акций является открытой информацией и должна публиковаться эмитентом. По ссылке Национальной комиссии ценных бумаг и фондовом рынку — https://smida.gov.ua можно ознакомиться с государственным реестром выпуска ценных бумаг. На сайте есть сведения о совершенных выпусках акций, облигаций, ценных бумаг института совместного инвестирования, ипотечных сертификатов, ипотечных облигаций. А самое главное для инвестора — порядком обращения ценных бумаг и наличие правонарушений со стороны эмитента.

    Менее популярным является договор о долевом участии в строительстве. При заключении такого договора с застройщиком образуется жилищно-строительный кооператив, члены которого (потенциальные будущие владельцы квартир) объединяют свои денежные взносы для строительства дома. И хотя этот способ инвестирования в строительство прямо не предусмотрен в Законе Украины «Об инвестиционной деятельности», он используется в соответствии с нормами гражданского законодательства, ЗУ «О кооперации». При строительстве с образованием жилищно-строительного кооператива, квартира после завершения строительства будет находиться в собственности кооператива. Тогда нужно заключить договор обмена пая члена кооператива на помещение (квартиру) и зарегистрировать свое право собственности на эту квартиру. Возможными проблемами при выборе такого варианта оформления инвестиции является то, что недобросовестный застройщик может принять невыгодные условия для членов кооперативы. Такие условия утверждаются в отдельном положении и уставе. Тогда позиция застройщика следующая — нужно применять корпоративные правоотношения между членом и кооперативом, а не гражданско-правовые, то есть права и обязанности изложены в договоре. Иногда такие кооперативы принимают решение об исключении из числа членов по формальные нарушения корпоративных правил.

    Наиболее распространенным на рынке новостроек является заключение предварительного договора купли-продажи квартиры в случаях, когда застройщиком является физическое лицо. К сожалению, это «серая» схема инвестирования, которая имеет много рисков для покупателя квартиры, ведь сама квартира еще не существует, ей не присвоено номера, дом не введен в эксплуатацию. Поэтому при предварительном договоре купли-продажи деньги инвестируются в нечто аморфное и неизвестное. Может оказаться, что квартиры с предусмотренными характеристиками вообще не существует в доме, на одну квартиру заключено несколько таких предварительных договоров и тому подобное. Кроме того, существует риск того, что застройщик откажется в будущем заключить основной договор купли-продажи и реальных механизмов заставить его это сделать нет, даже если вся сумма денег за желаемую квартиру уже оплачена. Поэтому при заключении такого договора следует очень осторожно подходить к изучению его условий и репутации гражданина-застройщика. Наличие во такому гражданину открытых уголовных производств.

     

    Все перечисленные варианты инвестирования не дают гарантии оформления в собственность приобретенного объекта, однако осуществить все возможные юридические проверки для минимизации возможных рисков нужно.

    Советуем прежде чем заключить инвестиционный договор четко разобраться для себя на основании, каких документов будет проведена государственная регистрация права собственности в будущем. Исчерпывающий перечень документов в зависимости от выбранного варианта инвестирования определяется пунктами 77-80 Постановления Кабинета министров Украины от 25.12.2015р. №1127. Например в случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документами, для регистрации будут необходимы: заявление, квитанция об уплате административного сбора, договор купли-продажи имущественных прав, технический паспорт, документа, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта, документа, подтверждающего присвоение объекта недвижимого имущества адреса, документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции — в случае государственной регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, утвержденный лицом, привлекающего средства физических и юридических лиц, перечень инвесторов или утвержден общим собранием кооператива список членов кооператива.

    Опыт убеждает в том, что при инвестировании в недвижимость, прежде всего, важно проверить личность застройщика (физическое или юридическое лицо, ее руководителя и учредителей). В том числе наличие запретов, арестов, обременений, судебных дел, открытых исполнительных и уголовных производств. Возможно, на момент инвестирования недобросовестный продавец не выполнил денежные обязательства на значительные суммы средств или вообще открыты уголовные производства в связи с мошенничеством или нарушением разрешительных процедур в сфере строительства.

    В зависимости от сложности объекта строительства (класса последствий СС2 — средние, СС3 — значительные последствия) застройщик может выполнять строительные работы только после сообщения ГАСК, получение декларации или разрешения о начале строительных работ. Даже если разрешение предоставляется представителями застройщика — может быть, что данное разрешение на момент инвестирования было отменено ГАСК или судом.

    Застройщик для достоверности может вам предоставить сведения, о правовом основание пользования земельным участком, выделенного под строительство объекта недвижимого имущества, в которое инвестируются средства. Бывают случаи строительных работ без оформления землеотвода, что в дальнейшем будет препятствием для регистрации права собственности.

    В любом случае при нежелание предоставлять разрешительные документы и документы, подтверждающие вещные права на землю, данные сведения можно получить от государственных органов.

    Итак, благонадежность и законность действий застройщика-продавца проверяется, следующим информационно-аналитическим путем проверки сведений, в том числе в: Реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований; Реестре прав на недвижимое имущество и их обременений; Публичной кадастровой карте Украины; Автоматизированной системе исполнительного производства (публичная, бесплатная); Базе данных ГАСК; Базе данных ГФС Украины; Реестре судебных решений; Разделе объявлений и сообщений о банкротстве на официальном сайте ВХСУ; Реестре Нацкомисии по ценным бумагам.

    Наличие статей и новостей в сети Интернет, является дополнительным и исключительно субъективным аспектом при изучении деловой репутации и добродетели застройщика-продавца. Зачастую конкуренты используют этот ресурс в корысливых целях, поэтому нужно критически относиться к такой информации. По возможности, осуществляется проверка учредительных документов и полномочий подписанта со стороны застройщика-продавца.

    Также нам ставят задачи по выезду на строительную площадку застройщика с целью проведения прямых переговоров и согласования возможности покупки недвижимости.

    При оформлении права собственности на вторичном рынке — мы позаботимся обо всем «под ключ», а именно нотариальное удостоверение договора, проведения государственной регистрации, оценка имущества, получение выписки из ГЗК и справки о зарегистрированных лицах в жилье, безналичные переводы при необходимости и совершенном предварительную проверку благонадежности застройщика.